העיכוב במסירת דירה מקבלן הוא אחד הדברים הכי מתסכלים שיכולים לקרות לך כרוכש. זה לא רק מתסכל, אבל זה גם יכול להיות מאוד יקר. לכן חשוב להכיר את הזכויות והחובות של הקבלן. אבל מהן הזכויות הללו? ומהן החובות הללו?
החוק הישראלי אינו מחייב את הבונה למסור דירה חדשה מקבלן במועד. החוק קובע כי על הקבלן למסור את הדירה במועד, אלא אם הוכח כי התעכב מסיבות שאינן בשליטתו.
על מנת להוכיח כי העיכוב לא נגרם על ידו, על הקבלן להציג ראיות לאירוע או מצב אשר מנעו ממנו את מסירת הדירה החדשה במועד. אם יוכח שלא היה אירוע או מצב כאמור, אזי ניתן להסיק כי חל איחור במסירת הדירה החדשה ואיחור זה ייחשב כהפרת חוזה.
עיכוב במסירת הדירה מהקבלן הוא עניין חמור. הצרכן זכאי לבטל את החוזה ולקבל פיצוי בגין כל נזק לרבות אובדן דמי שכירות והוצאות אחרות.
על הצרכן להגיש בקשה בכתב לביטול החוזה תוך פרק זמן סביר, אשר יהיה תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
כמו כן, הצרכן רשאי לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב איחור במסירת דירה חדשה, כגון אובדן שכר דירה והוצאות נוספות.
מהו מועד המסירה?
מועד מסירת החזקה בדירה לבעלים החדש נקבע בחוזה ולא ניתן לשנותו ללא הסכמת שני הצדדים.
מועד המסירה נקבע לתאריך ושעה ספציפיים וזוהי אחת ההתחייבויות העיקריות של קבלן כלפי רוכשי דירות חדשות. על הקבלן למסור את החזקה בדירה במועד זה או לפני כן, אחרת יפר את החוזה עם לקוחו.
אין ספק שמועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא מתאימה ומוכנה למגורים כמובן, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינת הרוכשים. הקונה ירצה לדעת אם יש עיכובים במסירה, ואם כן, כמה זמן צפוי להיות עיכוב זה.
אם אתם קונים דירה ורוצים לדעת מתי אתם הולכים לקבל חזקה – קראו את המדריך הזה!
בענף הנדל"ן, עיכוב או איחור במסירת דירה חדשה מקבלן אינה תופעה נדירה. במקרים כאלה, הרוכשים לרוב נותרים תוהים לגבי מצב דירתם החדשה. חשוב לציין כי קיימות מספר סיבות לעיכוב זה ועל הקונים להיות מודעים אליהן לפני שהם נוקטים בצעדים דרסטיים.
הסיבה הראשונה והנפוצה ביותר לעיכוב במסירת דירה מקבלן היא כאשר הקבלן לא סיים את כל עבודות הבנייה בזמן. ייתכן שהבונים פיגרו בלוח הזמנים בגלל סיבות שונות כמו מחסור בכוח אדם מיומן, מחסור בחומרים או אסונות טבע כמו שיטפונות או רעידות אדמה.
מתי מותר לקבלן לאחר במסירת דירה חדשה?
הקבלן רשאי לעכב מסירת דירה חדשה במידה והחוזה כולל סעיף או סעיפים המאפשרים לו לדחות את מועד המסירה החוזי. חוק המכר (דירות) קובע כי הקבלן רשאי לעכב את מועד המסירה החוזי אם טרם רכש את כל היתרי הבנייה שלו וממתין לאישור הממשלה.
חוק המכר (דירות) קובע: "הקבלן רשאי לדחות, לפי שיקול דעתו ובהודעה מוקדמת לרוכש, כל מועד שנקבע בהסכם זה, ובלבד שלא יורשה לו לדחות מעבר לתשעים יום מיום קבלתו. על ידו של כל היתרי הבנייה הנדרשים להשלמתו".
כיום, על הקבלן לספק סיבה מוצדקת לאיחור מסירת הדירה החדשה. ישנם שני סוגי סיבות הנחשבות תקפות, כוח עליון ועוד סיבה בלתי צפויה שאינה בשליטת הקבלן.
על הקבלן לספק סיבה מוצדקת לאיחור מסירת הדירה החדשה. ישנם שני סוגי סיבות הנחשבות תקפות, כוח עליון ועוד סיבה בלתי צפויה שאינה בשליטת הקבלן. כוח עליון הוא אירוע או נסיבות שאינן בשליטתו הסבירה של מי מהצדדים לחוזה, כגון מעשה אלוהים, מלחמה, טרור, התפרעות או אמברגו; ואילו אירוע בלתי צפוי אחר הוא אירוע שלא התרחש במהלך המשא ומתן ולא ניתן היה לצפתו באופן סביר על ידי מי מהצדדים בזמן התרחשותו.
חוזים הם הסכם מחייב בין הקבלן לבעל הבית, המוביל למסירת דירה בהתאם לחוזה. על הקבלן למסור את הדירה לפי האמור בחוזה.
על הקבלן חלה חובה לספק שירותים כפי שהוסכם על שני הצדדים ואין לעכב זאת מכל סיבה שהיא. הקבלן אינו רשאי להשתמש בסעיף זה כרצונו, אלא יכול לעשות בו שימוש רק כאשר יש סיבה מוצדקת לעיכובים כאמור, כגון כאשר יש בעיה חמורה בבניה או כאשר ישנם שינויים מהותיים בחקיקה. במקרים אלו, על הקבלנים להודיע לבעלי הדירות לפחות חודש לפני שהם מתחילים לעכב את מסירת הדירות ולמסור להם את כל המידע הדרוש בנוגע למצב חדש זה.
איחור במסירת דירה מקבלן – עקב ביצוע שינויים בדירה
ברוב המקרים קבלנים אינם מחויבים למסור דירה לקונה בטרם השלמתה. עם זאת, במקרים מסוימים, ייתכן שיוכלו לקבל בחזרה את עבודתם אם יצליחו להוכיח כי היה עיכוב במסירת עבודתם. במקרים אלו יתכן וקבלנים יוכלו לתבוע פיצויים עבור עבודתם אם יצליחו להראות שלא ניתן להם מספיק זמן או הזדמנות כדי שיוכלו להשלים את עבודתם כראוי.
ישנם סעיפים מסוימים בהסכם שחייבים להתגונן מפניהם כבר במהלך המשא ומתן לפני חתימת ההסכם.
כאשר קבלן מתעכב במסירת דירה חדשה, חשוב לדעת מהם הסעיפים הללו וכיצד ניתן להתגונן מפניהם.
על מנת למנוע צרות נוספות, כדאי לוודא כי יש בידיכם את כל המידע אודות סעיפים אלו בטרם חתימה על כל הסכם עם קבלן.
הסכם המכר הוא החוזה המפרט את תנאי המכירה בין מוכר לקונה. הסעיף הרלוונטי לתיק זה הוא סעיף 6 להסכם המכר.
סעיף 6 קובע כי כל שינוי בדירה ייעשה על חשבון הקבלן. משמעות הדבר היא שאם יש שינויים כלשהם, יש לאשר אותם בכתב על ידי שני הצדדים לפני ביצועם. אם סעיף זה לא יתקיים, אז זה יכול להוביל לצרות משפטיות עבור שני הצדדים המעורבים בתיק זה.
מומלץ מאוד להתייחס לסעיף זה בהסכם המכר, ולא להשאירו בגרסת הקבלן שלכם שכן הדבר עלול להוביל לצרות משפטיות לשני הצדדים המעורבים בתיק זה.
כמה נקודות חשובות בהתנהלות לגיטימית מול הקבלן, ולכן חשוב לדרוש זאת כבר בשלב המו”מ לקראת החתימה, ולא לאחר-מכן.
לדוגמה:
הזזה ו/או הוספה של מספר נקודות חשמל
ביטול של קיר פנימי
תוספת של ברז או נקודת גז במרפסת שמש
שינוי גודל הריצוף בדירה
האם שדרוג המטבח
רכישת דירה היא החלטה גדולה וצריכה בדיקה מדוקדקת. חשוב לדעת מה כולל התהליך, כמו גם את החוקיות הכרוכה בכך.
לכן, חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין לרכישת דירה המתמחה בתחום על מנת להגיע לנוסח הסעיף הטוב ביותר עבורכם, אשר ימנע את הצורך בעיכובים במסירת הנכס שלכם.
דירה לא ראויה למגורים? מה עושים
כאשר הדירה אינה ראויה למגורים, על הקונה להמתין שהקבלן יבוא וייתן לו את החזקה בדירה. הקונה אינו מחויב לשלם עבור דבר עד אז.
כאשר רוכש מגיע לקבל החזקה בדירה שאינה ראויה למגורים, עומדות בפניו כמה אפשרויות. הם יכלו לבחור לקבל החזר עבור כל הוצאות או שהם יכלו לבחור שלא לקבל החזר ולקבל את הפיקדון שלהם בחזרה.
במידה ורוכש יבחר שלא לקבל החזר, יאלץ להמתין עד שיבוא הקבלן וייתן לו את החזקה בדירתם.
אם אתם רוכשים דירה והקבלן לא מספק לכם אותה, מה אתם יכולים לעשות?
ראשית, אם הקבלן לא מגיב, התקשר אליו. אם הם לא עונים לשיחות או למיילים שלך, שלח מכתב. אם הם עדיין לא עונים לאחר שבועיים ממועד הרכישה, פנה לעורך הדין שלך.
אם הקבלן לא מסר לך את הדירה תוך 60 יום מרגע שהסתיים החוזה בינכם, אזי עומדות בפניך שלוש אפשרויות:
1) לקבל את החזקה בנכס ולקבל על עצמו את כל האחריות לתחזוקתו
2) לסרב להחזקה
3) להמתין לדיון בבית המשפט עם שופט כדי להחליט כיצד להמשיך.
האם ניתן לדחות את התשלום האחרון
לא ניתן לדחות את התשלום האחרון של החוזה עקב איחור במסירת דירה מקבלן. על הקבלן חלה התחייבות לפי הסכם המכר למסור אותו כשהוא מוכן למגורים, כלומר כל המערכות שלו תקינות וניתנות לחיבור.
כמה תרחישים שבהם ניתן לדחות את התשלום האחרון
האפשרות הראשונה היא כאשר הקונה אינו יכול להשתמש בדירה עקב שינוי נסיבות. במקרה זה, לקבלן יש גמישות מסוימת והוא יכול לדחות את התשלום עד שיוכל למסור אותו שוב.
האפשרות השנייה היא כאשר לא נשאר כסף בחשבון הבנק של הקבלן. במקרה זה, ייתכן שהם ייאלצו לדחות את התשלום עד שיקבלו עוד כספים מהלקוח שלהם.
פיצוי עבור איחור במסירת דירה מקבלן – איך זה עובד?
חוק המכר (דירות) קובע כי קבלן מחויב בתשלום פיצויים בגין איחור במסירה, אם לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 יום מתום החוזה. החוק מבוסס על עקרון תום הלב ואומר כי לא ניתן לקונה לאכוף זכויות כלשהן לאחר חלוף תקופה זו. עם זאת, ישנם חריגים במקרים בהם מוכר או מי מטעמו ביצע תרמית או אם קיימות נסיבות אחרות המאפשרות לו לספק את הדירה במסגרת זמן זו.
אם הזמנתם קבלן והוא לא סיפק את דירתכם תוך 60 יום, כדאי לפנות אליו ולשאול על האיחור שלהם. אם הם לא יכולים לספק הסבר או אם אתה לא מקבל שום תגובה מהם, אז אתה יכול לקחת ייעוץ משפטי.
קבלן יכול להיות מחויב בפיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה אם לא מסר את הדירה לקונה תוך 60 יום מתום החוזה. הפיצוי מחושב לפי נוסחה הקבועה בחוק.
החוק קובע מספר חריגים לכלל זה
הראשונה היא שהקבלן יכול להוכיח שלא הייתה לו יכולת או אמצעי להעמידו לרשותו בזמן.
השני, אם לא היה לו ידיעה על אי יכולתו להעמידו בזמן, כל עוד לא ידע על כך לפני חתימת חוזה עם הקונה.
השלישית היא אם הייתה טעות מציידו והוא לא יכול היה לספק דירה כלל. הרביעית היא אם חל שינוי בנסיבות שלא היו בשליטתו ומנעו ממנו להעמידו לרשותו בזמן.
גובה הפיצוי יחושב לפי נוסחה המתחשבת ב:
כשמדובר באיחור במסירה, לא תמיד ברור למעסיקים מה צריך להיות הפיצוי. הסיבה לכך היא שאין הנחיה סטנדרטית לנושא זה.
יש לחשב את סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן לפי סכום השווה לשכירות דירה בגודל ובמיקום דומים בהכפלת 1.5 – לתקופה שמתחילה בתאריך החוזי ומסתיימת בתום שמונה חודשים מאותו מועד.
(1) היקף הנזק שנגרם מהאיחור
2) משך הזמן שחלף מאז שנקבע שתהיה דחיית מסירה
(3) הנזקים שנגרמו עקב איחור זה
כשמדובר באיחור במסירת דירה חדשה מקבלן, לא תמיד ברור למעסיקים מה צריך להיות הפיצוי. הסיבה לכך היא שאין הנחיה סטנדרטית לנושא זה. יש לחשב את סכום הפיצוי בגין איחור במסירה לפי סכום השווה לשכירות של דירה בגודל ובמיקום דומה בהכפלת 1.5 – לתקופה שמתחילה בתאריך החוזי ומסתיימת בסופה.
ככלל, הפיצוי בגין איחור במסירה שווה לשכירות של דירה בגודל ובמיקום דומים בהכפלת 1.25.
גובה הפיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן הוא דרישה חוקית ברוב המדינות. זו גם דרישה לוודא ששני הצדדים מוגנים מכל הפסדים כספיים שיכולים להיגרם עקב עיכוב באספקה.
ישנם מקרים בהם סכום הפיצוי בגין איחור במסירה אינו נקבע כדרישה חוקית, אך עדיין מומלץ לחברות לספק הגנה מסוג זה כדי למנוע הפסדים פוטנציאליים.
האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?
סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק. אין בחוק המכר (דירות) כדי לגרוע מכל זכות אחרת.
החוק קובע כי אם מוכר מוסר דירה לקונה או לנציגו במועד מאוחר מהמועד המוסכם, יש לפצותו בגין נזקים נוספים.
לא ניתן לתבוע פיצוי בגין נזקים נוספים ללא הוכחת נזק. החריג היחיד הוא כאשר נוצר עיכוב עקב כוח עליון או סיבה אחרת שאינה בשליטת שני הצדדים.
איחור במסירת דירה – שורה תחתונה
כאשר קבלן מתעכב במסירת דירה, הקונה עשוי להיות זכאי לפיצוי. גובה הפיצוי משתנה בהתאם לעיכוב ולמשך הזמן שלוקח לקבלן לספק.
עיכובים בדירות עקב קבלנים הופכים לנושא נפוץ אצל הרוכשים. הסיבה לכך היא בעיקר כי לקבלנים לוקח הרבה זמן עד שהם מספקים דירות ולוקחים את הזמן המתוק שלהם מבחינת התשלום.
נושא הפיצויים בגין איחור במסירה הינו חשוב ביותר ומהווה את אחת העילות המרכזיות לתביעה של רוכשים כנגד קבלנים.
לייעוץ ו/או תיאום פגישה – הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרד עורך דין מקרעין בראשון לציון יוזוק מלכין ושות'
