עסקת פינוי בינוי קוסמת לרוב המעורבים בה. מצד אחד בעלי הדיירים ומצד שני היזם.
במרוצת השנים ניתן להבחין בהתחדשות עירונית לתפארת המבוצעת בכל רחבי הארץ, כאשר בנינים חדשים ומפוארים מתרוממים ומחדשים את פניהם של ערי ישראל.
הסתבכות עיקרית בעסקת פינוי בינוי
אולם, בצד העסקאות הנהדרות הללו קיימות עסקאות רבות אשר מסתבכות בשלבים שונים. כאשר מעט מאותן העסקאות מגיע לתקשורת. ההסתבכות העיקרית בעסקת פינוי בינוי הינה עסקה שלעולם לא מבשילה לכדי ביצוע.
בניגוד לעסקאות תמ"א 38 אשר הסתבכות בהם הינה במקרים רבים קריסה כלכלית של היזם כאשר דיירי הבניין נתקעים באתר בניה ונדרשים להליכים משפטיים מורכבים ויקרים ולא מעט פעמים גם להכניס יד לכיס בכדי להשלים עבודות.
בעסקאות פינוי בינוי חריגים המקרים של קריסה כלכלית של היזם אולם תופעה נפוצה הינה שהעסקה בעצם "נתקעת במקום" .
אין להקל ראש במצב בו דיירים ממתינים בקוצר רוח לביצוע העסקה המיוחלת עובדה שגורמת ללא מעט בעלי נכסים להמתין בסבלנות ולא לבצע שינוי בדירה הקיימת כמו שיפוץ או מכירה מאחר וממתינים לדירה חדשה במסגרת "פינוי בינוי" .
בחינה של אותם עסקאות פינוי בינוי שלא יצאו אל הפועל תלמדנו שברובם המכריע של העסקאות הללו התנהלות הדיירים, הנציגות והמייצגים הייתה לא אחראית תוך הסתמכות עיוורת על התחייבויות יזמים כאלה ואחרים. על מנת למנוע מצב עגום של בזבוז זמן, טרחה, פגיעה באורח החיים תוך ציפייה לשינוי שלא מגיע ועוד יש לפעול בצורה אחראית מצד הדיירים ולא להיות מובלים בחוסר ידיעה של כרות הדברים.
במקום שנפרט מה לא לעשות נתמקד בכללי הזהב לעסקת פינוי בינוי נכונה
- מינוי נציגות דיירים ראויה ( איך בוחרים נציגות דיירים בתמ"א 38 ופינוי בינוי – המדריך המלא)
- מינוי עורך דין פינוי בינוי.
- מינוי חברת פיקוח בעלת ידע בהליכי תכנון ובניה ובהליכי ביצוע.
- הבנה של מרחב העסקה- האם ניתן לצאת לעסקה עם הבניין בו אתם גרים לבד או שיש לגייס בניינים נוספים לצורך יצירת מתחם פינוי בינוי (כל מקרה לגופו, תמ"א 38 חיזוק, תמ"א הריסה ובניה או פינוי בינוי).
- ניהול מו"מ עם יזם שנתן הצעה / יציאה למכרז יזמים (לא תמיד מכרז הינו הליך מתאים אולם ניתן לומר שברוב המקרים מכרז יזמים ישיא את זכויות הדיירים).
- חתימה על הסכם התחדשות עירונית- פינוי בינוי או תמ"א 38.
- פיקוח על ביצוע הליכי התכנון והוצאת היתר הבניה- זהו השלב הקריטי ביותר בפרויקט. שכן עד לנקודה זו, הצדדים מתנהלים במעין סוג של "רומן" והכל באידיליה . אולם כל מי שעוסק בענף הבניה יודע כי בישראל משך הזמן שנדרש להוציא היתר בניה ארוך משמעותית ממשך הזמן שלוקח לבנות את הפרויקט. בשלב זה הדיירים נמצאים במצב רדום, מעין טייס אוטומטי תוך הבנה שהדברים "תחת שליטה" של היזם.
פעמים רבות אנו נפגשים עם דיירים במתחם בניינים שחתמו לפני שנים על הסכם פינוי בינוי ובמקרים רבים נרשמה הערת אזהרה על דירתם. כאשר הדיירים נשאלים שאלות בסיסיות אין להם תשובה (מי היזם, מי הנציגות, מה היזם עשה עד היום בהיבט התכנוני, מתי קיבלו עדכון לאחרונה וכיוצ"ב).
הבסיס לידע ולהבנה טמון בראש ובראשונה אצל עורך הדין המייצג את הדיירים. כאשר הדיירים ממנים עו"ד שאינו בעל ידע נרחב במקרקעין ובפרט בהליכי התחדשות עירונית אזי הפיקוח המקצועי אותו הם מקבלים נחות לאור חוסר ידע והבנה של עורך הדין. אם כך פני הדברים ברור לכל כי הצד השני "נהנה" "משקט תעשייתי" שכן אף גורם מקצועי אינו מבקר את צעדיו.
סיכום:
בעלי דירות יקרים. דעו את זכויותיכם. ידע הינו כוח. התנהלות נבונה ואחראית תביא אתכם לעסקה הטובה ביותר עבורכם כאשר תהיו מעורבים לכל אורח הדרך ותדעו היכן הדברים עומדים. תחום ההתחדשות העירונית שבליבו עסקאות פינוי בינוי, הינו תחום שמתחדש כל הזמן עם שינויי חקיקה ומדיניות ממשלתית ומקומית. אל תהיו שפני ניסיונות של גורמים שונים המציגים עצמם יזמים כאשר בפועל אין להם כל יכולת לבצע את הפרויקט וכל כוונתם למכור למרבה במחיר את חתימות הדיירים.
מנו מתחילת הדרך משרד עורכי דין מקרקעין בראשון לציון מקצועי ומיומן שיוכל לספק לכם ידע וכלים לצורך ביצוע העסקה הטובה ביותר שניתן להשיג בבניין/ים שלכם.
במאמר זה נגענו על קצה המזלג בעסקאות פינוי בינוי- הנכם מוזמנים לקרוא מאמרים נוספים שלנו בתחום ההתחדשות העירונית וכמובן מוזמנים לקבוע אתנו פגישת הכרות ובה נבחן עמכם את המהלכים הנכונים ביותר עבורכם לצורך ביצוע עסקת התחדשות עירונית .
יוזוק את מלכין חברת עורכי דין המתמחה בכל סוגי עסקאות המקרקעין ומלווה פרויקטים רבים בכל רחבי ישראל. משרדנו מייצג בעלי נכסים וחברות בניה ועתיר ניסיון בליווי עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38.
ליצירת קשר 03-9567770 או במייל ami@oym.co.il
