פרויקט התמ"א 38 הפכה לחוד החנית של תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, וחשיבותה מוכרת בערים שונות ברחבי הארץ. ההתחדשות מביאה באופן ישיר לשיפור דרסטי באיכות החיים של דיירים באזורים השונים, אך במאמר זה נעמוד על ההבדלים בין פרויקט התמ"א 38 לבין 38/2.
פינוי בינוי או תמ"א 38/2- מה ההבדל?
על אף ששתי תכניות המתאר, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38/2, מתייחסות להחלפת תשתיות רעועות בעמידות וחדשות יותר, הן בפירוש אינן אותו הדבר. ההבדל המהותי ביותר הוא שתוכנית פינוי בינוי מתייחסת בהכרח לפרויקטים בסדר גודל גדול, של לכל הפחות 24 יחידות דיור, מה שמדובר בהחלפת שכונה או מתחם מגורים רחב, בעוד תמ"א 38/2 מתייחסת להריסת בניין בודד והחלפתו בבניין חדש. בשל ההבדל המהותי הזה, נגזרים גם שינויים אחרים כמו הזכויות והתמורות לדיירים וליזמים, כמו גם משך הבנייה- שיהיה באופן טבעי ארוך פי שניים במקרה של פינוי בינוי (5 עד 8 שנים) לבין תמ"א 38/2 (3 עד 4 שנים).
חשוב להתייעץ בטרם כל כניסה להליך כזה עם עורך דין מקרקעין או עורך דין תמ"א 38.
תמ"א 38 וסעיף התיקון
תמ"א 38 הוא הליך שאושר במדינה בשנת 2005 ונועד לחזק מבנים קיימים, בדגש על תשתיות ובנייה של לא יותר משתי קומות נוספות. המטרה העיקרית הייתה חיזוק המבנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. אולם זכויות הבנייה של היזמים, לצד התמורות שהוענקו לדיירים לא היוו תמריץ מספיק להשמת הפרויקטים ברחבי הארץ, ולכן הוכנס תיקון לחוק תמ"א 38, המתיר גם הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש, בעל תשתיות תומכות. על ידי כך, גדלו והשתפרו זכויות הבנייה והדיירים יכלו ליהנות משיפור משמעותי באיכות החיים, כמו חידוש לובי הבניין, הוספת מעליות, בניית ממ"ד או מרפסת לדירות רבות ועוד.
מהם המאפיינים המייחדים את תמ"א 38/2
ישנם מספר מאפיינים מיוחדים המתייחסים לתמ"א 38/2 שחשוב להכיר. חשוב להזכיר כי עורך דין מקרקעין או עורך דין תמ"א 38 יכול לסייע בליווי התהליך ובייצוג הדיירים אל מול הגורמים הרלוונטיים.
- כל התשלומים הקשורים בהשלמת הפרויקט ישולמו על ידי היזם או קבוצת הרכישה. עלויות כמו תשלום לאנשי מקצוע ופתרון בעיית הדיור לדיירי הבניין בתקופת הפרויקט, לא יצאו מכיסם של בעלי הדירות כי אם של היזם בלבד.
- על כל בעל דירה להעניק ליזם המשלם על הפרויקט את הפטורים מתשלומי מס המגיעים לו מטעם רשויות המיסים השונות.
- יש ליצור פירוט של זכויותיהם של כלל בעלי הדירות, לרבות גודל השטח, יחידות השטח שיתווספו לדירה החדשה כמו מחסן או חנייה, זאת על מנת למנוע סכסוכים וחילוקי דעות בהמשך הדרך.
תמ"א 38/2 זה לא פינוי בינוי!
כאמור, ישנם הבדלים מהותיים בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי. גודל העלויות של כל פרויקט, כמו גם הזכויות המגיעות על פי חוק לדיירים והיזמים המעורבים, הן שונות ומשתנות בהתאם לצרכי הפרויקט. כך שבעוד שפינוי בינוי הוא פרויקט נרחב המחליף תשתיות של בניינים רבים ואת המוסדות המקיפים אותם, תמ"א 38/2 מתייחס להחלפת בניין בודד. לפרטים ומידע נוסף חשוב להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38 בראשון לציון או עורך דין מקרקעין.
