Во-первых, отмечу, что не ошибается тот, кто ничего не делает.
Адвокаты – такие же люди, из плоти и крови, как судьи, премьер-министры, врачи и т. д., даже самый талантливый адвокат может ошибаться.
Однако тема статьи не о добросовестных ошибках при сделках с недвижимостью, речь пойдет о профессиональной халатности, которая наносит серьезный ущерб сторонам сделки, о существовании которых стороны знали заранее, и при таких обстоятельствах, сделка не могла быть заключена.
Сделкой с недвижимостью может быть продажа жилой квартиры, земельного участка, торгового центра и т. д.
Если мы проанализируем иски о профессиональной халатности, поданные против адвокатов, мы обнаружим, что подавляющее большинство исков касаются соглашений о купле- продаже жилых квартир. Вы спросите себя, почему?
Когда бизнесмен покупает торговый центр стоимостью в десятки миллионов долларов, его обычно представляют лучшие юристы, которые специализируются на крупных и сложных сделках с недвижимостью, в таких сделках адвокаты редко допускают небрежность.
Но ситуация совершенно иная, когда речь идет о жилой квартире. В этой ситуации есть два основных параметра, которые могут повлечь халатность со стороны адвоката:
- Большое количество адвокатов привело к тому, что многие из них берут на себя смелость представлять интересы в тех областях, которые не входят в их компетенцию, когда существует мнение (которое, на мой взгляд, неоправданно), что любой адвокат может представлять интересы в сделке купли-продажи жилой квартиры, или когда многие юристы, риелторы и широкая общественность называют это «простой сделкой».
- Широкая общественность часто готова рискнуть своими деньгами в сделке с недвижимостью и нанять адвоката, не руководствуясь его профессиональными знаниями, а опираясь только на размер его гонорара. И проблемы начинаются, когда такой адвокат небрежно представляет интересы клиента.
Сделка с недвижимостью делится на 3 части:
- Предварительные проверки — это этап, на котором адвокат обязан выполнить для клиента все предварительные юридические проверки, связанные со сделкой, такие как, например, проверка состояния прав на квартиру/участок в соответствующих органах (в местных органах власти, в Табу, в земельном управлении Израиля (מנהל מקרקעי ישראל), в налоговых органах, в ипотечных компаниях и многое другое).
- Подготовка соглашения — на этом этапе адвокат должен подготовить соглашение и убедиться, что в нем предусмотрены надлежащие механизмы защиты, которые защитят интересы клиента и предотвратят или, по крайней мере, сведут к минимуму ущерб, который может произойти во время ведения сделки.
- Завершение сделки — Каждая сделка с недвижимостью завершается регистрацией права в Табу:
Статья 6 Закона о недвижимости 5769-1969 (далее — «Закон о недвижимости») гласит: «Сделка с недвижимостью требует регистрации; сделка завершается в то время, когда регистратор подтвердил регистрацию».
Когда адвокат задерживает регистрацию сделки в соответствующем органе (в Табу, в Земельном управлении Израиля, в ипотечной компании), это имеет последствия для владельца недвижимости, иногда очень серьезные.
В постановлениях Верховного суда о профессиональной халатности адвоката говорилось, что: «Обязанности адвоката по отношению к своему клиенту очень широки, адвокат должен быть бдительным и внимательным к потребностям клиента и действовать в интересах клиента, с верой и преданностью. «(CA 37 / 86 Моше Леви против Ицхака Иегезкеля Шермана, Педи Мед, Часть IV N / 5771 1990 446, 468.
Вот несколько случаев халатности адвокатов в сделках с недвижимостью, в которых наш офис помог найти решение проблемы:
- Адвокат, представлявший покупателя и продавца земельного участка в Ришон-ле-Ционе, проверял права собственности исключительно в Бюро регистрации недвижимости (Табу). Обратите внимание, что в формулировке Табу нет никаких заметок, требующих специальной проверки, поэтому его клиенты могли подписать договор купли-продажи квартиры.
На этапе, когда покупатели должны были получить одобрение местных властей на регистрацию сделки в Табу, выяснилось, что на третьем этаже дома имеется строительный дефект, причем дефект был выявлен во всем микрорайоне, построенном той же строительной компанией. Покупатель передал последний платеж в доверительное управление адвокату до момента, пока не было получено одобрение, но продавец тем временем купил другую недвижимость и рассчитывал, что последний платеж должен быть получен, столкнулся с серьезной проблемой, поскольку банк отказался выдать еще одну ссуду.
- Адвокат сформулировал в договоре купли-продажи некорректное положение, согласно которому покупатель мог отремонтировать квартиру сразу после внесения первого платежа, который составлял 10% от общей суммы вознаграждения по сделке. Конечно, это открытие позволило покупателю получить надежную квартиру, и в этот момент, к большому сожалению продавцов, ипотека покупателя не была одобрена, и поэтому он не смог завершить сделку. Но это не помешало ему владеть квартирой около года и тем самым предотвратить ее продажу другому покупателю.
- Адвокат покупателей полагался на устаревшую формулировку в Табу, которую ему дал посредник в сделке, составленную несколькими месяцами ранее, в тот момент, когда формулировка в Табу еще была «чистой», но фактически был зафиксирован ряд случаев обращения взыскания на имущество от разных кредиторов.
- Адвокат не сформулировал в договоре механизм, который обеспечит покупателю адекватную компенсацию в ситуации, когда продавец не раскрывает конфиденциальную информацию о сделке, не раскрывает деталей сделки, которые нельзя установить на этапе предварительных проверок. В этом случае продавец подписал соглашение о строительстве 2 этажей на крыше здания в рамках ТАМА 38.
- Адвокат, представлявший покупателя участка в Ришон ле-Цион, не упомянул, что муниципалитет (ирия) изъял около 40 квадратных метров от участка и даже продавцы участка скрыли эту информацию от покупателя. После процедуры посредничества между продавцами и муниципалитетом Ришон ле-Циона, покупатель получает компенсацию в размере десятков тысяч шекелей.
В заключении отметим, что на любом этапе сделки с недвижимостью, необходимо досконально изучать все документы и условия сделки, адвокат должен хорошо разбираться в правовой сфере, которую он представляет, и на протяжении всего юридического процесса он должен ставить во главу угла интересы клиента, которого он представляет.
Если Вы или Ваши знакомые покупают или продают квартиру, наши адвокаты, специализирующиеся в недвижимости с более чем 15 летним стажем уже на первой консультации, дадут конкретные решения, обращайтесь по телефонам: 054 898 0086, 03-9567770
