Кризис короны, сотрясающий экономику, наряду с ростом безработицы, поднимает вопрос о том, является ли это «форс-мажором», оправдывающим отсрочку арендных платежей. Как выясняется, прецедентное право и закон не однозначны по этому вопросу.
На фоне тяжелых времен, которые мы переживаем в период коронавируса, бурная конфронтация между министерствами здравоохранения и финансов из-за необходимости введения полного «локдауна», а также нарастающее беспокойство общественности, заглушили голос владельцев бизнеса, оставшихся один на один в борьбе с невидимым врагом. В то время как от государства, несмотря на обещания, реальных мер по спасению, не предвидится.
Владельцам израильского бизнеса ничего не оставалось, кроме как завидовать своим друзьям из тех стран мира, где на фоне роста числа больных и умерших от коронавируса, государство смогло внедрить масштабные программы помощи самозанятым работникам, снизить уровень безработицы и тем самым спасти местную экономику.
Например, в Италии объявили о приостановке выплат по ипотеке и ссуде; В Великобритании правительство объявило о предоставлении субсидий владельцам бизнеса, выплате 80% заработной платы работодателям и служащим в течение следующих трех месяцев и запрете на выселение арендаторов до конца мая; В Германии, муниципалитет Берлина, в сотрудничестве с правительством Германии, объявил о немедленной выплате 5000 евро самозанятым, а также 9000 евро в качестве компенсации текущих расходов предприятия (на аренду, налоги на зарплату и т. д.) .
Подготовьтесь к массовым расторжениям контрактов
И здесь именно Государство Израиль медлит и предоставляет слабую и скудную программу помощи, которая не может помочь и спасти экономику от навалившихся проблем. Из-за нестабильности в экономике и отсутствия четкого плана правительства по борьбе с экономическим кризисом, в наш офис за последние недели, поступили десятки обращений от владельцев бизнеса, арендаторов и владельцев недвижимости, которые пребывают в полной растерянности перед лицом глобального кризиса и рецессии, стучащихся в двери израильской и мировой экономик.
Помимо сомнений у обратившихся в законности подписанных ими соглашений в период короновируса, страха банкротства и желания расторгнуть соглашения, я был удивлен, обнаружив, что такое понятие как «защита от форс-мажора» было общим у всех обратившихся, как если бы это была «волшебная палочка», позволяющая каждому человеку нарушать свои договорные обязательства и освобождаться от договора.
Однако, это не так.
Защита от «форс-мажора», закрепленная в разделе 18 Закона о контрактах, служит защитой от нарушителя и состоит из двух совокупных условий: первое — нарушение вызвано непредвиденными обстоятельствами, которые даже нельзя было предвидеть при заключении договора; и второе — продолжение контракта в новых обстоятельствах будет полностью отличаться от того, что было согласовано между сторонами.
Если оба условия соблюдены, одна из сторон контракта может изменить соглашение и / или расторгнуть его.
Таким образом, вопрос на «миллион» заключается в том, подпадает ли эпидемия короны под действие «форс-мажора» и является ли основанием для расторжения контракта, и нет сомнений в том, что этот вопрос будет поставлен перед судом Израиля. Прошлые судебные решения демонстрируют, что суды практически дискредитировали защиту от «форс-мажора». Например, в постановлении Верховного суда было определено, что, поскольку Государство Израиль является страной, окруженной врагами, начало войны не является причиной для расторжения контракта, а лишь событием, которое необходимо учитывать в местных реалиях.
Кроме того, суд не счел целесообразным признавать защиту от терроризма (то есть защиту высшей власти) даже в крайних случаях, таких как государственный переворот и выдворение израильских компаний из стран Африки, заявив, что эти события могут быть в указанных странах.
Исключением является судебное решение, в котором неожиданная экспроприация (изъятие) части земельного участка было признано событием, подпадающим под действие «форс-мажора», которое оправдывает расторжение соглашения.
Такой подход израильского суда неоднократно подвергался критике со стороны многих экспертов-юристов и даже со стороны законодательного органа, который пытался урегулировать этот правовой перекос в рамках законопроекта. В пояснительной записке к этому законопроекту говорится: «Тест, изложенный в статье 18 действующего Закона о контрактах, трактуется узко в решениях судов, и поэтому этот аргумент вряд ли может быть использован, даже в тех случаях, когда он кажется оправданным…» «Превентивное событие »- это ситуация, в которой выполнение контракта невозможно (или возможно, но не практично), незаконно (например, приказ о закрытии) или выполнение контракта отличается от ранее согласованного.
Законодательный орган не был удовлетворен этим и даже предложил рассматривать «предупредительное событие» как событие, которое не обязательно касается контракта в целом, а может относиться только к его части. Например, невозможно поставить только часть товара; невозможно использовать только часть имущества и т.д.
Кроме того, закон предлагает регулировать случаи, когда происходит «отсрочка исполнения обязательства» — это событие, которое не позволяет исполнить контракт в надлежащие сроки. Это событие не приведет к прекращению обязательств, а только к отсрочке его исполнения (чего нет в правовом поле Израиля).
На наш взгляд, коронавирус относится к категории «форс-мажора», а также к таким непредвиденным событиям, как война, военная операция и землетрясение. Законодательному органу следует внести поправки в Закон о контрактах. Было бы правильным, чтобы в будущем суды учитывали понятие «форс-мажор» при рассмотрении дел, в которых фактором для расторжения контракта послужил коронавирус.
А что происходит на рынке аренды?
Как все другие отрасли экономики, рынок аренды в наши дни переживает серьезные потрясения. Рестораны, магазины и торговые центры были вынуждены закрыть свои двери, а офисные работники были уволены или отправлены в неоплачиваемый отпуск «халат», как следствие, многие арендаторы, потерявшие источник средств к существованию, не выдержали бремени своих обязательств.
С другой стороны, владельцы недвижимости, значительная часть которых имеет ипотеку и ссуду, вскоре столкнутся с арендаторами, которые не в состоянии платить арендную плату, что может поставить под угрозу всю экономику, включая банковскую систему, поскольку арендаторы не вносят платежи за квартиру, а владельцы недвижимости не платят по кредитам и ипотекам (машкантам).
В то время как многие страны заранее позаботились о том, чтобы отразить удар по экономике с помощью предоставления отсрочки выплат по ипотеке и запрета на выселение арендаторов до завершения эпидемии коронавируса, Государство Израиль остается позади и не реагирует на надвигающийся экономический хаос, тем самым отстал от мирового сообщества в части помощи выплат по ипотеке.
Неудивительно, что среди всех запросов, поступивших в наш офис в последнее время, было много арендаторов недвижимости, которые стремились изучить последствия прекращения выплат арендной платы в одностороннем порядке из-за коронавируса, ссылаясь на различные публикации, касающиеся статьи 15 Закона об аренде и займе.
Этот раздел Закона предусматривает освобождение от обязанности платить, если арендатор не знал и не мог знать о возникновении препятствия до момента заключения договора аренды. Это положение об освобождении является ограниченным и предусматривает, что, хотя арендатор освобождается от оплаты, он не может делать это бесконечно, а только в течение разумного периода времени. Также в разумные сроки арендодатель имеет право расторгнуть договор.
Если это так, то возникает вопрос, подпадает ли эпидемия коронавируса под действие статьи 15?
Статья 15 не распространяется на обстоятельства, связанные с такими бедствиями, как засуха, эпидемия, забастовка или война. Таким образом, вполне вероятно, что до принятия иного решения суда, эпидемия короны не подпадает под действие статьи 15, и в ее случае будут применяться обычные законы и толкования, изложенные в статье 18 Закона о контрактах.
Вопрос, который необходимо задать для решения проблемы, заключается в том, извлек ли арендатор выгоду от арендованной собственности, иными словами – случаи, когда арендатор магазина в торговом центре, остался с «пустыми руками» после чрезвычайного положения и не получает никакой выручки от арендованного имущества, следовательно, суд, скорее всего, освободит его от арендных платежей; с другой стороны, лицо, которое снимает квартиру и продолжает жить в ней и пользоваться арендованной квартирой, не будет иметь права на освобождение от арендных платежей.
В связи с этим подчеркнем, что владельцы недвижимости не должны действовать поспешно в отношении реализации гарантийных чеков, в случае, когда арендаторы нарушают свои обязательства по уплате арендной платы, поскольку такие действия могут в некоторых случаях рассматриваться судами как нарушение соглашения со стороны владельца недвижимости, и может повлечь дорогостоящие и длительные судебные процессы.
Автор является партнером адвокатского офиса Yozuk Malkin, который специализируется на сделках с недвижимостью, включая процедуры обновления облика зданий Израиля (Тама 38, Пинуй-Бинуй).
