TАMA 38- предпосылки и история — TАMA 38 в Ришон ле-Цион — TАMA 38 Соглашения — Принципы TАMA 38 — Выбор адвоката ТАМA 38 — Выбор застройщика (יזם (
Эта статья была подготовлена после многочисленных запросов от клиентов нашего офиса и после подписания десятков соглашений в рамках проекта ТАМА 38, учитывая все поправки и сложности при его реализации. Мы представляем интересы как со стороны застройщика, так и со стороны жильцов дома. Мы также накопили значительный опыт при рассмотрении исков, поданных инспекторами ((מפקח против меньшинства, не согласных жителей ((סרבן с проектом ТАМА 38, в том числе исков за нарушение уже подписанных соглашений в рамках ТАМА 38.
Законодательство
Общенациональный план укрепления зданий от землетрясений ТАМА 38 (תוכנית מתאר ארצית) был одобрен правительством Израиля 14 апреля 2005 года. А в 2008 году в результате этого плана был принят Закон о недвижимости (укрепление кондоминиумов (байт мэшутаф) от землетрясений) (далее — «Закон»)
Закон претерпел ряд изменений в последние годы в свете того факта, что в период с 2008 по 2011 годы в местные комитеты было подано очень мало заявлений на получение разрешений на строительство.
Основные поправки до 2013 года касались повышения льгот на налоги на строительство дополнительного второго этажа, расположенного на крыше старого здания, сокращения необходимого большинства жителей здания до 2/3, для выполнения работ по усилению конструктива здания, а также касались возможности строительства новых квартир с выходом на крышу или, как альтернатива, строительство отдельной жилой квартиры на третьем этаже — однако здесь необходимо получить согласие местного комитета, в то же время, Закон не устанавливает обязательные критерии для этого и оставляет на усмотрение местного комитета муниципалитета города.
Первые соглашения — начало пути ТАМА 38 в Ришон-ле-Ционе
К сожалению, в начале пути мы стали свидетелями уродливого феномена «дельцов -бизнесменов», когда каждый хотел просто заработать много денег в рамках соглашений TАMA 38, не имея при этом ни малейшего опыта.
Так, Вы можете проехаться по улицам Ришон ле-Цион — одного из городов-пионеров ТАМА 38 и увидеть десятки зданий, на которых вывешены рекламные стенды застройщиков, сулящие начало строительства ТАМА 38. Многие из этих стендов успели покрыться ржавчиной, но так ничего не было сделано. Вопрос- Почему?
Как отмечалось выше, на первых порах возникли застройщики, которые представляли себя комитету как опытных экспертов и предпринимателей в проведении проектов TАMA 38, однако на деле, они оказались халатными исполнителями, не понимая при этом специфику строительства ТАМА 38, и не имея финансовых возможностей для запуска такого строительного проекта как TАMA 38.
Наш адвокатский офис сегодня и на протяжении всего времени всецело помогает тем людям, которые пострадали от действий таких халатных исполнителей, подписавших с ними драконовские соглашения, и через несколько лет не выполнивших свои обязательства.
Другая распространенная проблема ТАМА 38 — это недобросовестное поведение юристов, которые решили зайти в проект ТАМА 38 без соответствующего опыта в строительстве, без знания законодательства о недвижимости и взялись представлять интересы жильцов просто потому, что сами являлись друзьями или членами семьи жильцов здания.
Основные принципы ТАМА 38 сегодня
А что вы получаете, соглашаясь на участие в TАMA 38?
Общее правило таково, что жильцы зданий, находящихся в центральных городах Израиля, таких как Тель-Авив, Рамат-Ган, Ришон-ле-Цион и других, не несут никаких затрат при выполнении проекта, основные расходы, связанные с соглашением ТАМА 38, несет застройщик — יזם (гонорары адвоката, инспектора). Для отдаленных городов от центра, это правило неприемлемо, поэтому, например, в Ашдоде, в большинстве соглашений, которые наш офис сопровождает, застройщик не несет сопутствующих расходов, более того, во многих соглашениях ТАМА 38, жильцы в отдаленных городах обычно несут расходы на строительство солнечной террасы и/или бомбоубежищ.
Чем больше застройщик зарабатывает, тем больше льгот и преимуществ получают жильцы, например, в ряде соглашений, которые сопровождает наш офис в районах Тель — Авива (площадь Ха-Медина и Старый Рамат — Авив), жильцы получают личные подземные автостоянки.
Выбор адвоката для представления интересов жильцов в TАMA 38
Очень важным моментом для заключения долгожданного соглашения в рамках TАMA 38, является выбор грамотного адвоката, который разбирается в недвижимости в целом, а также в комбинированных сделках и в регистрации сделок при изменении документов общего имущества дома (Табу).
В нашем офисе мы были свидетелями большого количества сделок ТАМА 38, которые не состоялись исключительно из-за незнания и непонимания адвокатом со стороны жильцов здания, всех механизмов и юридических тонкостей при заключении и ведения соглашения по ТАМА 38.
Когда наш офис представляет интересы застройщика, обычно мы не навязываем жильцам услуги какого-либо адвоката, но мы настаиваем на том, чтобы жильцы имели дело с адвокатом, который занимается исключительно недвижимостью. Вряд ли можно быть спокойным за человека, которому, например, грозит уголовное обвинение, а его будущее и свобода при этом зависит от адвоката, незнакомого с уголовным правом…. Те же принципы отбора адвоката работают и в сложных сделках с недвижимостью, таких как ТАМА 38.
Выбор застройщика для проведения TАMA 38
Сегодня выбор застройщика стал проще, чем в недавнем прошлом, в так называемый период «дельцов- бизнесменов», когда каждый желающий представлялся опытным подрядчиком/предпринимателем для ТАМА 38.
Распространенный вариант — это выбрать застройщика, который уже воплотил проект в жизнь и успешно выполнил обязательства по ТАМА 38, а не просто выставляет на сайте фотографии того, как здание будет выглядеть в будущем.
Иногда жильцы здания обращаются к нам в офис и спрашивают у нас разрешения на застройщика, не имеющего опыта работы в ТАМА 38, в таких случаях не следует быть категоричными, поскольку сначала нужно проверить, какова предыстория застройщика, что на самом деле уже построено.
Бывают случаи, когда застройщик построил сотни единиц жилья в Израиле, и также его привлекает сфера TАMA 38, имея при этом в штате профессиональных инженеров и архитекторов – тогда зачем отстранять профессионала от работы?
Выбор инспектора по надзору в рамках проекта TАMA 38
Очень важный момент, который часто упускают из поля зрения – это выбор инспектора «מפקח» – действующего от имени жильцов здания, который в режиме реального времени будет проверять, что застройщик действует согласно плану, соглашению и техническим стандартам. Мы рекомендуем выбрать местного специалиста, который имеет доступ к зданию, соответствующую подготовку и опыт работы по контролю за строительством ТАМА 38.
Банковская гарантия для выполнения проекта ТАМА 38
Многие застройщики утверждают, что никаких банковских гарантий не требуется, поскольку начало выполнения работ обусловлено огромными финансовыми инвестициями, которые иногда превышают 1 миллион шекелей, еще до момента получения разрешения на строительство. Мы рассматриваем банковскую гарантию как своего рода «первую помощь» на случай, если не дай бог, застройщик внезапно остановит работы и подвергнет жильцов здания различным опасностям, которые нужно немедленно устранить. Типичный пример, когда застройщик прекратил работу после того, как демонтировал лестницы в здании для установки лифта – как правило, в такой ситуации мы используем гарантию на строительство временной лестницы до появления нового застройщика.
Сумма банковской гарантии варьируется от региона к региону, и некоторые утверждают, что сумма гарантии должна составлять 5-8% от стоимости строительства.
В любом случае принято уменьшать сумму гарантии в зависимости от скорости строительства, и оставлять относительно небольшую сумму на период проверки (через год, после получения Формы 4 (4 תופס)*.
Скорость продажи квартир в рамках ТАМА 38
Еще один распространенный механизм защиты прав жильцов — это определить дату, когда застройщик сможет продать новые квартиры. Сегодня принято разрешать продажу квартир поэтапно, в соответствии с ходом строительства и даже оставлять одну квартиру, которая будет продана только после получения Формы 4.
Конечно, можно в любой момент добавить механизм продажи квартир при условии передачи денег от продажи квартир в доверительное управление адвокату жильцов до даты, указанной в соглашении.
Страховой полис в рамках ТАМА 38
Этот вопрос, к сожалению, забыт во многих соглашениях. Многие считают, что существует единый вариант страхования в области строительства и укрепления зданий в рамках ТАМА 38, но это не так, поскольку страхование покрывает многие опасности, как следствие, увеличивая стоимость. В прошлом мы рекомендовали жильцам здания и застройщикам проконсультироваться со страховыми агентами, которые сопровождают подрядчиков. Сегодня, после того как наш офис сопровождал десятки проектов ТАМА 38, мы требуем получить страховой полис, который покрывает множество опасностей и даже в ситуации, когда, не дай бог, здание обрушится или нанесет ущерб имуществу и / или жизни.
Также очень важно, чтобы бенефициарами страхового полиса были как застройщик, так и жильцы здания.
* а именно после ввода здания в эксплуатацию
Графики выполнения работ в рамках TАМА 38
Во многих соглашениях уделяется внимание графикам выполнения работ по ТАМА 38, но существуют и другие не менее важные параметры, на которые следует обратить внимание.
Вот некоторые из них:
— Сроки подписания соглашения с жильцами здания.
— Определение графика для ситуации, когда в здании имеется меньшинство, которое отказывается подписывать соглашение, в таких случаях, мы обычно требуем, чтобы застройщик начал составлять планы, и, когда разрешение будет получено, немедленно обращался с иском в специальную комиссию по делам «отказников».
— Крайний срок сдачи планов на подпись жильцам (Гармошка).
— Крайний срок подачи планов в местный комитет.
— Крайний срок для получения разрешения на строительство и начала работ.
— Исправление регистрации существующих квартир в соответствии со Стандартом / требованием инспектора жильцов.
Отказ от реализации проекта в рамках ТАМА 38
Меньшинство, которое отказывается подписать соглашение в рамках ТАМА 38, делится на несколько групп:
— Пожилое население, которое боится подписать соглашение из-за страха, непонимания или отсутствия помощи со стороны членов семьи (если таковые есть).
— Жители, которые хотели привлечь в проект знакомого им застройщика, но большинство выбрало другого застройщика или другого адвоката.
— Партнеры по прибыли застройщика – данная категория значительно сократилась за последние два года, но была обыденностью в прошлом, однако в нашем офисе мы время от времени сталкиваемся с ними. Объясним кто это.
Это жильцы, которые уверены, что заслуживают от застройщика чего-то большего: наличных денег, перепланировки квартиры, незаконной парковки, процентов от прибыли застройщика и многое другое. Однако, хотел бы напомнить, что в рамках проекта TАMA 38 одним из основных принципов, на которые указывает суд, является «принцип равенства». Следовательно, требования меньшинства не должны удовлетворяться, поскольку их желания не имеет юридической или социальной законности.
Групп отказников больше, но мы рассмотрели основных. В любом случае, незачем отказываться от ТАМА 38, если большинство застройщиков соответствуют требованиям закона.
Еще один интересный момент — из десятков договоров, которые разработал наш офис, только несколько зданий, где 100% жильцов подписали договор на первом этапе, меньшинство подписывает только после получения письма-уведомления от адвоката. Однако, если необходимо прибегнуть к судебному разбирательству по исполнению проекта ТАМА 38, сегодня ситуация ясна, и существуют работающие законы, и положительная судебная практика.
Краткое описание:
Проект TАMA 38 представляет собой строительный проект, аналогичный типу комбинированной сделки עסקת קומבינציה (в классической комбинированной сделке землевладелец позволяет застройщику строить квартиры, а застройщик, в свою очередь, получает деньги или часть квартир , построенных на земле).
ТАМА 38 это сложная сделка, со множеством опасностей, и поэтому нужно действовать взвешенно и осторожно, начиная с первого шага: выбрать ответственного представителя среди жильцов здания, выбрать подходящего и грамотного адвоката, имеющего богатый опыт работы в сфере недвижимости в целом и, в частности, с опытом ведения сделок в TАMA 38, выбрать опытного застройщика с соответствующим опытом в строительстве и с подтвержденными объектами и финансовыми возможностями.
Автор статьи: Адвокат Эмануэль Йозук, партнер адвокатского офиса «Йозук Малкин» Специализируется на договорном праве, сделках с недвижимостью, проектах TАMA 38, Пинуй-Бинуй и проч.
За консультацией и дополнительной информацией, обращайтесь по телефонам: 054 898 0086, 03-9567770
