איך להתמודד עם סרבני פינוי בינוי?

הדרך לדירה חדשה רצופה מכשולים בירוקרטיים רבים מצד הרשויות, אולם מכשול מבוצר אחד נותר בעינו והוא מכשול הדייר הסרבן.

"אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה; הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה; הצעות להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי בתנאים מיטיבים לעומת שאר בעלי-הדירות, או למכור את דירתה בתמורה העולה על ערכּהּ, דחתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה-עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, 'תוקעת' את הפרויקט כולו. ימֵינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרויקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו? גם כשהעמידו המשיבים את תביעתם על סך של 1,790,000 ₪, וכשטענותיהם לעניין נזקיהם לא נסתרו, פסק בית המשפט המחוזי לחובת המערערת פיצויים בסך של 400,000 ₪ בלבד, בהתחשב עם מצבה הכלכלי; גם אז עיכב בית המשפט המחוזי את ביצוע פסק דינו על מנת לאפשר למערערת לשקול את עמדתה בשנית, והורה כי במידה ותחזור בה מסירובה, לא יכנס החיוב לתוקפו"

פסקי דין כנגד סרבני פינוי בינוי

פסיקת בית המשפט העליון בפסק דין שניתן עוד בשנת 2014 על ידי בית המשפט העליון (ע"א 35513/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין) מביעה את הלך הרוח הרצוי שאמור להיות מושרש בפסקי דין שנפסקים כנגד סרבני פרויקטים של פינוי בינוי אולם בחינה מדוקדקת של פסקי הדין ילמדנו כי קיים פער רב בין האמור בפסיקת בית המשפט העליון לפסקי הדין שניתנו אחריו בערכאות הנמוכות, עובדה שלעצמה גורמת לאי הרתעה אצל הסרבנים בניהול הליכים משפטיים ארוכים.

קיימים שלושה סוגים של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית אולם המחוקק בחר להבדיל בכלים המשפטיים העומדים לרוב הדיירים ומבחין בין פרויקטים מסוג תמ"א 38 על שני סוגיו (חיזוק והריסה מחדש) ופרויקטים של פינוי בינוי.

בעוד שבפרויקטים מהסוג הראשון עומדת לזכות הדיירים המעוניינים בפרויקט האפשרות לתבוע את הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולקבל כסעד צו המאפשר ביצוע הפרויקט, הרי שבפרויקטים מסוג "פינוי בינוי" עומדת לזכות הדיירים התובעים האפשרות גם להיפרע מהנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהסרבנים.

סרבני חתימה במסגרת חוק פינוי ובינוי

במסגרת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ן-2006 קבע המחוקק, כי במצב בו הרוב הדרוש בדין מדיירי הבניין חתמו על הסכם פינוי בינוי ומנגד נותרו סרבני חתימה מטעמים בלתי סבירים, יכול הרוב להגיש תביעה אזרחית כנגד הסרבנים בגין הנזק שנגרם לרוב לאור העובדה שהפרויקט "תקוע" לאור דייר המסרב מטעמים בלתי סבירים לחתום על ההסכם.

הדין מאפשר לבית המשפט לחייב את הנתבע בנזקי התובעים או לאשר את ביצוע העסקה תוך מינוי עורך דין מקרקעין שיחתום בשם הסרבנים ובהתאם להוראות בית המשפט על הסכם פינוי בינוי וכל מסמך הנדרש לקיומו של הפרויקט.

לצורך הוצאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי, יש צורך בשיתוף פעולה בין כל בעלי הדירות בבניין/מתחם הפינוי בינוי. משכך, הגורמים הסרבנים מחזיקים בידם כוח רב, לעיתים מצליחים לסחוט פריבילגיות על מנת "לקנות" את הסכמתם ולא להתעכב על הליכים משפטיים ארוכים.

בחינה של ההליכים המשפטיים שהגיעו לפתחם של בתי המשפט ילמדנו כי הסרבנים משכפלים באופן לא ברור 2 טענות שלשיטתם מבססות סירוב סביר לפרויקט פינוי בינוי כדלהלן:

• התמורות של היזם גבוהות.
• עליהם לקבל דירה חדשה גדולה יותר.

שינוי בחוק פינוי בינוי כנגד סרבני חתימה

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי תל-אביב כי "חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנהגותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף" כהן ואחרים נ' משה גבלי (ת.א- 52856-10-19) .

בפרשה זו דייר סרבן אשר החזיק 1/7 מזכויות בדירה (בה הוא כלל אינו מתגורר) מתוך 106 דירות סרב לפרויקט פינוי בינוי. לאור סירובו שאר דיירי הפרויקט הגישו כנגדו תביעה לחייבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי ולחילופין תשלום בסך של 20,000,000 ₪ בגין חלק מהנזק שנגרם להם באי הוצאתו אל הפועל של הפרויקט (הנזק בפועל עמד על סכום של למעלה מ-100,000,000 ₪). למרות האמרות הקשות בפסק הדין תוך הפניה להליכים המשפטיים הרבים שנאלצו הדיירים לנהל כנגד הסרבן וכן תשלום אגרת בית משפט בסך של 500,000 ₪ אישר בית המשפט את קיומו של הפרויקט תוך אמרות נוקבות בדבר הצורך לחיוב הסרבן בהוצאות משפט אולם גובה ההוצאות שנפסקו הינם 25,000 ₪ בלבד- סכום צנוע ביותר ביחס להוצאות ולטרדה הרבה לדיירים ובמיוחד אינו עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון בפרשת שורצבגר.

פרשה זו משקפת מצב עגום המתרחש בפרויקטים רבים של פינוי בינוי ברחבי מדינת ישראל, כאשר באופן לא ברור סרבני פרויקטים מחזיקים בעמדה שאינה מחזיקה מים.

עוד בטרם נחקק חוק פינוי בינוי קבע סעיף 14 לחוק המקרקעין, כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". סעיף 14 הנ"ל מבסס את הדוקטרינה המשפטית של "איסור שימוש לרעה בזכות משפטית". אולם נראה, כי לאור התוצאות פסקי הדין הסרבנים מודעים כי התוצאה של סחיבת הרוב להליכים משפטיים אורכים ויקרים יעלה להם בסופו של יום סכום זניח.

הליכים ארוכים ויקרים

במסגרת פסקי הדין שניתנו אצל המפקחים על המקרקעין כנגד סרבנים התוצאות לרוב גם מבטאות מגמה המאפשרת לסרבנים לנהל הליכים ארוכים ויקרים ובסופו של יום בפסקי דין הסנקציה כנגד הסרבן הינה דלה ביותר ולעיתים אינה קיימת.

כך למשל סרבנית לפרויקט תמ"א 38 אשר ניהלה הליך ארוך ומתיש כנגד תובעים שכלל התנגדות תכנונית לוועדה המקומית שנדחתה והמשיכה בהליך אצל המפקחת על המקרקעין בהליך שעיכב את שאר הדיירים והיזם במשך כשנתיים וכל טענותיה נדחו . פסק הדין לא חייבה בכל הוצאה (המפקחת על המקרקעין- רח' 192-19).

מגמה זו של פסקי הדין מאפשרת לסרבנים לנהל מערכה ארוכה נגד הדיירים שחתמו על ההסכם בלא חשש כי כיסם יפגע בהוצאות ממשיות.

תיקוני חקיקה

במהלך תיקוני החקיקה האחרונים שנעשו בתחום ההתחדשות העירונית, היה מצופה כי המחוקק יכניס תיקוני חקיקה שיאפשרו לדיירים להיפרע מהסרבנים בגין העיכוב הרב וההפסדים שנגרמים להם כתוצאה מעקשנותם של סרבנים שללא תכלית מעכבים עשרות ומאות משפחות במתחמי פינוי בינוי ולאפשר לתבוע את הסרבנים גם בגין כל ההפסדים והנזקים שנגרמים לרוב שמבקש לקדם את הפרויקט וכמובן ברוח פסיקת בית המשפט העליון. על הסרבן לדעת שבסיומו של הליך סרק יחויב גם לחתום על ההסכם וגם לפצות את כל הדיירים בגין הוצאותיהם הראליות בגין ניהול ההליך כמו גם עוגמת הנפש הרבה בהמתנה ארוכה לשפר את איכות חייהם.