נציגות דיירים, אחד מהיסודות החשובים ביותר לקיומם של פרויקטים של התחדשות עירונית – והדבר נכון גם לפרויקט מסוג תמ"א 38 וגם לפרויקט מסוג פינוי בינוי, הינו, ארגון נכון של הדיירים כבר בתחילת הדרך.
כל בניין / בית משותף בישראל צריך להתנהל ע"י נציגי ועד בית.
הנציגות מורכבת בד"כ ממספר דיירים בבניין ועבודתם מוסדרת במספר חוקי מקרקעין.
הדבר נכון שבעתיים לצורך התנהלות נכונה בפרויקט של התחדשות עירונית כפי שציינו – כלומר פינוי בינוי או תמ"א 38, גם כאן נדרשת נציגות של הדיירים.
מהי בעצם נציגות דיירים בפרויקט פינוי בינוי / תמ"א 38?
נציגות הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית מורכבת ממספר דיירים בבניין, אשר נבחרו על ידי בעלי הזכויות בבניין או החלו תהליך של חיבור האינטרסים המשותפים של כל בעלי הדירות בבניין / מתחם הבניינים- לאינטרס משותף אחד והוא קידום פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 באופן שבעלי הדירות ירוויחו כמה שיותר מהפרויקט.
איך בוחרים את חברי נציגות הדיירים? מה התפקידים והסמכויות שלה, מהם הטפסים הדרושים – ועל מה אסור להתפשר?
נציגות דיירים בפרויקט פינוי בינוי או בפרויקט תמ"א 38 – נבחרת בהליך של הצבעה באספת דיירים מיוחדת שמתכנסת (בחוק היא נקראת- אסיפה שלא מן המניין). במקרים רבים הנציגות מתחילה בהתארגנות ראשונה של דייר בודד או מספר דיירים שבעצם מתחילים להניע את ההליך ובהמשך נבחרים בצורה פורמאלית ע"י שאר הדיירים.
כדי לבחור נציגות דיירים בפרויקט פינוי בינוי או בתמ"א 38- נציגות הוועד הקיים והשוטף בבניין, צריך להודיע על כינוס אסיפה שלא מן המניין.
נציגות הוועד השוטף רשאית לכנס אסיפה כללית כאשר היא רואה לנכון והיא חייבת לכנס אסיפה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
אם וועד הבניין הקיים לא כינס אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לו דרישה לכנס אסיפה- רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת לכנס את האספה.
כינוס אסיפה
הודעה על מועד קיומה של אסיפת הדיירים ומיקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה (4) ימים לפחות לפני המועד.
הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
סדר היום באסיפה
ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.
בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.
לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.
המניין באסיפה
רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח (כן- אפשר לשלוח נציג מיופה כוח מצויד בייפוי כוח חתום בכתב).
ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
המינוי הראשוני
מינוי הנציגות הראשוני או התארגנות הראשונה בעצם מהווה את ראשית המסע. נציגות פינוי בינוי או פרויקט תמ"א 38 – מגבשת את הדיירים ולומדת האם קיים רוב מבין בעלי הדירות המעוניין בעצם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38.
בהמשך, הנציגות ממנה עורך דין מקרקעין אשר יגבש את הדיירים, יערוך מסמך משפטי בסיסי שיגדיר משפטית את האחריות של הנציגות וינווט עבור הדיירים באמצעות הנציגות את הדרך הטובה והנכונה לעסקת פינוי בינוי או תמ"א 38.
המינוי בהסכם פינוי בינוי /תמ"א 38
עם חתימת הדיירים על הסכם פינוי בינוי /תמ"א 38 חברי בָּא כֹּחַ שהוסכמו לשמש כנציגות הפרויקט – מקבלים סמכויות נוספות המעוגנות הן בהסכם והן בנספחיו. לעיתים מדובר על חתימה על מסמכים בשם הדיירים הנוגעים לאלמנטים שונים בעסקה למשל : בחירת פריטים כגודמת חיפויים, ריצוף ומעורבות בעיצוב האדריכלי של השטחים המשותפים בבניין ולפעמים גם אישור תכניות בניה אשר תואמות לתסריט עליו חתמו הדיירים בהסכם.
ניתן להסביר בפשטות, כי בטרם החתימה על הסכם תמ"א 38 / פינוי בינוי הנציגות איננה חותמת בשם הדיירים על מסמכים, אלא מגבשת את הדיירים, מבצעת בדיקות לגבי הפרויקט ובעלי התפקידים ומביאה את המידע והחלופות השונות לבעלי הדירות, אשר מתכנסים ומקבלים החלטות בצורה פורמאלית ועל בסיס רוב חוקי הנדרש בחוק הרלבנטי לעסקה – פינוי בינוי או תמ"א 38. ואילו לאחר הסכם פינוי בינוי /תמ"א 38 ייתכן ויאפשר לנציגות לחתום בשמם של הדיירים על מסמכים שונים שקשורים לרוב לשטחים המשותפים בפרויקט.
מדוע בעצם צריכים נציגות דיירים לפרויקט פינוי בינוי / תמ"א 38?
מאחר ואנו עוסקים בעסקה שמצד אחד בעלי דירות רבים שלהם אינטרס משותף אחד ולצורך קבלת החלטות על בסיס רוב יחסי נדרשת קבוצה מצומצמת של דיירים שתוכל להוביל הליכים ולפשט אותם עבור הדיירים לצורך קבלת החלטות וכמובן תשמור אל האינטרסים המשותפים של הכלל ותפקח בשם כל הדיירים על כל ההליך.
בהמשך, בָּא כֹּחַ הסמכתה ע"י כלל הדיירים מוסמכת לחתום על מסמכים לצורך קידום הפרויקט ולקצר הליכים.
הנציגות מורכבת בדרך כלל ממספר מצומם של דיירים, 2-3 נציגים. כאשר מדובר במתחם בניינם הנציגות מורכבת בד"כ ע"י 2 נציגים מכל בניין. כמובן שאין מדובר בהוראת חוק מחייבת אולם ככל שהנציגות גדולה יותר היא הופכת מנציגות להתנהלות כללית.
אחריות וחובת נציגות דיירים בעסקת פינוי בינוי / תמ"א 38
חברי הציר קיבלו מנדט מדיירי הבניין להתנהל בשמם, לבצע מערך של בדיקות ומידע עבורם ולהעביר להם מידע נכון ואמין. על הנציגים לפעול בתום לב, בשקיפות מלאה והעדפת האינטרס הציבורי של כלל הדיירים על פני האינטרס האישי. מצופה מהנציגות לבחור בעלי מקצוע כמו: יזם, שמאי, מפקח, עורך דין וכיוצ"ב על בסיס קישורים מקצועיים ולא קרבה משפחתית.
כאשר הנציגות חורגת מסמכותה או פועלת על מנת לקדם אינטרס או העדפה אישית על פני כלל הדיירים – ניתן יהיה לבטל את ההחלטה ואף לחייב את הנציגות בכל נזק שיגרם לכלל.
מקרה חריג שהגיע להכרעת שיפוטית הינו קבלת דירה נוספת לנציג הדיירים ללא ידיעה או הסכמת כלל הדיירים- המענק בוטל על ידי המשפט.
השורה התחתונה
הדרך הנכונה, היעילה ביותר והמהירה לקידום פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) היא מינוי נציגות ולקדם את אינטרס הדיירים לביצוע עסקה נכונה ומהירה. על חברי הנציגות הנבחרים לפעול נכון עבור כלל הדיירים, בשקיפות תוך הבאת מלוא המידע הרלבנטי לצורך קבלת ההחלטות בפני כלל הדיירים.
דוגמא נוסח מוצע ל-
הודעה לדיירים על כינוס אסיפת דיירים שלא מן המניין בפרויקט פינוי בינוי / בפרויקט תמ"א 38:
לכבוד בעלי הדירות- רח' __________,
אנו מודיעים על אסיפת דיירים שלא מן המניין שתתקיים ביום __' בתאריך: _______בשעה _____ בלובי הבניין.
סדר יום האסיפה יהיה בנושאים המפורטים:
- הסכמת נציגות לפרויקט _______ והגדרת סמכויותיה לניהול מו"מ עם יזמי כדי לאתר יזם מתאים, מינוי בעלי מקצוע לליווי הדיירים ובכללם: גם עו"ד דיירים ומפקח מטעם הדיירים.
כל בעלי הדירות הרשומים בטאבו נדרשים להגיע.
כל דייר מתבקש להביא לחתימה צילום תעודת זהות.
בהיעדר מנין חוקי, האסיפה תחל 30 דק' לאחר השעה שנקבעה באותו יום והחלטותיה תחייבנה את כלל הדיירים.
בברכה,T
ועד רח' __________
נציגות דיירים – שאלות תשובות
מה עלי לקחת בחשבון בבחירת נציג דיירים?
כאשר אתם מחפשים נציג דיירים שיעזור לכם בחיפוש אחר בית או משרד חדש, חשוב לקחת בחשבון מספר גורמים. נציג דיירים טוב צריך להיות בעל היכרות נרחבת עם שוק הנדל"ן המקומי, להכיר את האזור ואת השירותים בו ולהבין את הצרכים הספציפיים שלכם. הם צריכים גם להיות מסוגלים לנהל משא ומתן בשמך ולספק ייעוץ לגבי סוג הסכם שכירות שיתאים ביותר לצרכים שלך. על ידי התחשבות בגורמים אלו, תוכל להבטיח שתבחר נציג דיירים שיעבוד קשה כדי להשיג לך את העסקה הטובה ביותר שאפשר.
אילו שירותים מספק נציג דיירים?
נציגי דיירים מעניקים מגוון רחב של שירותים לדיירים, כמו סיוע במציאת הנכס המתאים לצרכיהם, ניהול משא ומתן על תנאי השכרה וסיוע בניווט בתהליך השכרת הנכס. הם יכולים גם לספק ייעוץ בנושא דיני משכירים ולסייע לשוכרים להבין את הזכויות והחובות שלהם. ממציאת החלל המושלם ועד לוודא שכל הניירת מסודרת, נציגי הדיירים הם משאב רב ערך עבור כל מי שמחפש לשכור נכס.
מהו מספר הדיירים הסטנדרטי בנציגות דיירים?
ייצוג דיירים הוא חלק חשוב בענף הנדל"ן. זה כרוך בסיוע לשוכר למצוא נכס מתאים להשכרה או להשכרה, ניהול משא ומתן על תנאים והגבלות, והבטחת כל הדרישות החוקיות. מספר הדיירים הסטנדרטי בנציגות דיירים תלוי בגודל הנכס ובצרכים של השוכר. ככלל, מומלץ שיהיו לפחות שלושה דיירים מיוצגים בכל עסקה נתונה, כך שלכל הצדדים ייצוג האינטרסים שלהם. בנוסף, חשוב לוודא שכל הצדדים מבינים את זכויותיהם וחובותיהם במסגרת ההסכם.
