עורך דין התחדשות עירונית

ייצוג משפטי בעסקאות התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38

התחדשות עירונית כשמה כן היא – חידוש המרקם העירוני הישן, באמצעות הריסה ובניה מחדש של בניינים ישנים,  המוכר בעיקר תחת השם "פינוי בינוי" או באמצעות חידוש הבניינים במסגרת עסקת תמ"א 38 או במסגרת שיפוץ חיצוני בלבד. לכל אלה יש להוסיף גם תוספת של מרפסות שמש, מה שהפך "לטרנד חם" בבניינים ישנים רבים, במהלך מגפת "הקורונה" הנחשב גם הוא לחלק מן "ההתחדשות העירונית".

במסגרת עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 נדרשים הדיירים לבחור עורך דין התחדשות עירונית אשר ייצג אותם נאמנה וילווה אותם לכל אורך ההליך המורכב. על עורך הדין המייצג להיות בעל ידע מקיף ומקצועי בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה וכמובן בעל ניסיון מעשי בהורדת חסמים כמו: התמודדות מול דייר סרבן, התנהלות משפטית מול סירוב או עיכוב הליכים על ידי הרשות המקומית לצורך קבלת היתר בניה, ביטול עסקה שנחתמה, כאשר התנאים המתלים לא התממשו ו/או כאשר היזם הפר את ההסכם (לא קידם את הליכי התכנון בהתאם ללוח הזמנים שהתחייב, מכר את הפרויקט ליזם אחר, אינו יכול לעמוד בהתחייבויות ובמצגים שהעביר לדיירים ועוד). 

ליווי עסקאות התחדשות עירונית

מאז שנת 2007 משרדנו ליווה ומלווה עשרות רבות של עסקאות התחדשות עירונית בכל רחבי ישראל ומשנת 2020 עד משרדנו מדורג ברציפות, כאחד מהמשרדים המובילים בישראל בחום "ההתחדשות העירונית" עפ"י "דן אנד ברדסטריט".

במרוצת השנים, צבר משרדנו ניסיון רב הן במסגרת ליווי דיירים והן במסגרת ליווי יזמים בעסקאות "פינוי בינוי" ותמ"א 38 דבר המקנה לו יתרון היחסי והבנה מעמיקה של האינטרסים משני צדי המתרס. בנוסף, משרדנו בעל ידע רב ומקיף את מכלול האספקטים המשפטיים, ולו היכולת לנהל את העסקה מראשיתה ועד סופה ולהגן על זכויות הדיירים באופן מיטבי.

בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 מקובל, כי עורכי דין התחדשות עירונית המייצגים את היזם הם אלו אשר מנהלים הלכה למעשה את כל הפעולות המשפטיות כמו: דיווח העסקה לרשויות המיסים, ניהול משפטי וקידום היתר הבניה מול רשויות התכנון (טיפול בהתנגדויות ובעררים מול הועדה המקומית והמחוזית, ניהול ערעור על החלטת הועדה המחוזית בבית המשפט המחוזי, תביעות כנגד סרבנים, ניהול הליכים מול האפוטרופוס הכללי, ניהול הליכים מול רשות מקרקעי ישראל, חיובי יתר באגרות והיטלים, בעלי זכויות שמתנגדים וכיוצ"ב), אשר על כן, בבואנו לייצג דיירים ידוע לנו היטב כיצד לבנות את כל המנגנונים המשפטיים הנדרשים לשם שמירה על האינטרסים של הדיירים.

פסקי דין

תחת ידנו יצאו פסקי דין רבים כנגד סרבנים, רשויות מקומיות, קבלני חתימות, הסדרת זכויות (רמ"י, אפוטרופוס כללי ועוד) אשר על כן, משרדנו ידע לנווט עבורכם את העסקה לחוף מבטחים וכבר בשלב הראשוני נוכל לאבחן חסמים אפשריים העלולים לעכב את קידום הפרויקט ולפתור אותם כבר בטרם יינתן היתר בניה.

ניהול משפטי מערכתי מקיף, מצד אחד ליווי חוזי והצד האחר ניסיון רב בניהול תביעות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38 מאפשרים למשרדנו להעביר לדיירים את מלוא זכויותיהם המשפטיות במסגרת עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 ולנהל עבורם את כל הפן המשפטי מול עורכי הדין של היזם ובכך לאפשר קידום עסקה בטוחה ומהירה עבור הדיירים.

כשאנחנו מדברים על התחדשות עירונית בהקשר של נדל"ן, אנחנו מתייחסים למספר אפיקים ביניהם פינוי בינוי, שדרוג / שיקום מתחמים (שיקום שכונות) ועיבוי ובינוי (תמ"א 38). אין ספק כי מבנים ישנים במדינת ישראל זקוקים לתחזוקה ו/או תוספות בנייה כיסודות בטיחותיים (ולצורך הדוגמא הכלונסאות שיש להוסיף בהליך תמ"א 38 כדי לחזק בניין ולהכינו לקראת רעידת אדמה אופציונאלית) כמו שאין ספק ששכונות רבות בישראל נדרשות לשיפור וכך הוקמה בין היתר החברה לפיתוח יפו העתיקה במטרה לשקם את אזור יפו העתיקה שהיה מוכה בפשע וזנות. כל אחד מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית מלווה על ידי עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית, אחרת הזכויות המגיעות (בעיקר לדיירים), עלולות להיפגע. אחד הפרויקטים היותר נפוצים במדינת ישראל בהקשר של התחדשות עירונית הוא תמ"א 38 ופינוי בינוי שהם מהפרויקטים היותר חדשים של ההתחדשות העירונית.

על פי רוב הדיירים / בעלי הדירות של הפרויקטים המדוברים, משויכים למעמד הסוציואקונומי הנמוך יותר, אוכלוסייה אשר לא מצליחה להתגורר באזורים יוקרתיים יותר אך לגמרי תשמח לשדרג את איכות ואורח חייה ובטח אם ההשקעה מצידה לא כרוכה בהוצאה כספית (אלא מתן זכויות בנייה לקבלן/יזם). על מנת שאותה אוכלוסייה לא תידרס על ידי יזמים וקבלנים בעלי כוח, יש להצטייד לתהליך בעורך דין התחדשות עירונית בלבד ולא עו"ד שהוא חבר של חבר שעוסק ומתמחה בתחומים שאינם קשורים להתחדשות עירונית בכלל ולפינוי בינוי / תמ"א 38 בפרט. תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית בהליכים אלו הוא להגן על בעלי הזכויות (הדיירים) ולמנוע מבלי עניין לנצל את זכויותיהם ולהתעשר על גבם. לעיתים מתעורר בקרב הדיירים הצורך לחסוך את הוצאת עורך הדין, מתוך מחשבה מוטעית וחוסר ידע באשר לזכויות הרבות העומדות בפניהם וזאת מעבר לשיפוץ חזית המבנה.

כיצד בוחרים עורכי דין התחדשות עירונית

אחת השאלות היותר חשובות ומשמעותיות היא, כיצד נכון לבחור עורך דין התחדשות עירונית שילווה את הפרויקט? הרי שוק עורכי הדין בישראל הוא עצום וכולל אלפי עורכי דין מוצלחים יותר והרבה יותר אז איך מוצאים את האחד? הכנו עבורכם מספר נקודות שנכון לבחון לפני התהליך.

הדבר הראשון והמשמעותי ביותר הוא למצוא את עורך הדין שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בפרט. לא כל עורך דין מקרקעין (ובטח שלא כל עורך דין בכלל), מומחה ומתמחה בהליכי פינוי בינוי / תמ"א 38. כדי להצליח להגן ולשמור על זכויות הדיירים במקסימום, יש להכיר את כלל הסעיפים שמרכיבים את תחום ההתחדשות העירונית וכדי שזה יקרה, יש לעסוק בתחום על בסיס קבוע ורציף. ככל ועורך הדין לוקח חלק ביותר ויותר פרויקטים מהתחום, כך הוא צובר יותר ידע והיכולת שלו לעמוד בפני מכשולים / דילמות היא נמוכה יותר. עם מה שהוא התמודד אתמול הוא לא צריך להתעכב היום.

מצאתם עורך דין התחדשות עירונית שמתמחה בתחום? מעולה! זה הזמן לבחון את הניסיון אותו הוא צבר. לניסיון של עורך הדין יש חשיבות נעלה בהצלחת הטיפול בפרויקט שלכם, כך שכדאי למצוא עו"ד שצבר ניסיון רב ככל האפשר. הניסיון מאפשר לעורך הדין לייצג אתכם בכל המישורים, הן מבחינת היזמים, הן מבחינת הוועדות העירוניות, מבחינת התשלומים ועד קבלת המפתח והטיפול בליקויים עתידיים. שאלו את עורך הדין הפוטנציאלי כמה שנים הוא עוסק בתחום וכמה לקוחות הוא ליווה בעבר (שימו לב כי מספיק עו"ד אחד שייצג את כלל הדיירים בבניין). אם אתם ממש רוצים להיות בטוחים בהצלחה שלו, בקשו מספר טלפון של אחד מלקוחות העבר ודברו איתם טלפונית, אין דרך טובה יותר לשמוע על פעילותו המקצועית של עורך הדין מלקוחות מרוצים יותר או פחות.

משרד עורכי דין התחדשות עירונית אין מוצאים אותם הלכה למעשה

כדי למצוא משרד עורכי דין התחדשות עירונית איכותי ומוביל באזור המגורים שלכם עליכם להתנהל בהתאם למספר צעדים מדודים ובטוחים ובין היתר:

המלצות – הדרך הבטוחה למצוא עו"ד התחדשות עירונית היא לקבל אודותיו המלצות. המלצות נחלקות לשניים,

אלו שאתם מקבלי ממכרים / חברים שנעזרו בשרותיו של עו"ד התחדשות עירונית בעבר והיו מרוצים מהתנהלותו המקצועית, אל מול ההמלצות האנונימיות שניתנות על ידי אנשים שאתם לא מכירים, אז החשד שהם מונעות ממניעים לא כשרים צריך להתעורר. ככל ולהמלצה מניע כלכלי, כך אתם צרכים לחשוד ולחשוב פעמיים, אך אם ההמלצה נטולה אינטרסים שיווקיים אתם יכולים להיות רגועים ולהמשיך לבחון את תפקודו של עורך הדין.

יש לכם שמות של מספר עורכי דין? מצוין, עכשיו פנו אל רשת האינטרנט והתחילו לבחון ולקרוא אודותיהם. הצעד הראשון ברשת האינטרנטית הוא פשוט להקיש את שם עורך הדין ולראות אילו תוצאות נחשפות בפניכם. סביר שהתוצאה הראשונה תהיה האתר שלו – היכנסו ולמדו אודות פועלו. שימו לב שאתם ממשיכים הלאה אל הדפים הבאים ולא נשארים רק בדף הראשון – הרבה פעמים התוצאות שאתם מחפשים יהיו דווקא בעמוד השני / השלישי של תוצאות החיפוש.

לאחר שקראתם עליו מה שיכולתם ומצאתם, פנו אל הרשתות החברתיות ובדקו האם למישהו יש נקודות נוספות להעביר אליכם ולהאיר את דרכיכם. ככל ותצליחו להגיע ליותר אנשים שמכירים אותו, כך תוכלו לקבל עליו מידע נוסף, מרבית מעורכי הדין מנהלים דפי פייסבוק/ טוויטר/ אינסטגרם או כל רשת חברתית נוספת בה תוכלו לקבל מידע

בחרו שניים שלושה עורכי דין  אודותיהם קיבלתם את הרושם הטוב ביותר, צלצלו אליהם וקבעו איתם פגישה בסיומה תוכלו להתגבש על האחד שיסייע לכם בתהליך

התחדשות עירונית בראשון לציון

מצאתם עורך דין התחדשות עירונית שמשרדו נמצא בתל אביב ומאידך פרויקט ההתחדשות העירונית מתרחש בראשון לציון ואתם שואלים עצמכם האם זה נכון לשכור את שרותיו? התשובה לכך היא בהחלט כן, כל עוד אתם שוכרים עו"ד מקרקעין מקצועי ומוביל בתחום ההתחדשות העירונית, אין זה משנה היכן הוא / משרדו ממוקמים. מדינת ישראל היא מדינה קטנה ונסיעה ממקום למקום היא מהירה, כך שהחשוב יותר הוא המקצועיות של עורך הדין יותר ממיקומו ומאידך, סביר שאם עורך הדין ביצע יותר פרויקטים בעיר ראשון לציון, הוא יתמחה ויכיר את כל הנפשות הפועלות בעיר שקושרות עצמן לפרויקט ולמה הכוונה?

בסופו של הליך ההתחדשות העירונית מתנהלת רבות אל מול האגפים השונים של העירייה החל מקבלת היתרים ועד בכלל, כך שהנגישות למי שמכיר את הנפשות הפועלות היא יותר קלה ויותר מהיר. עוד צריך לזכור שלכל עירייה ומדינות העבודה שלה כך שעל עורך הדין להכיר את המדיניות בכדי להיות יעיל ולא ליפול אל סבך הבירוקרטיה. נקודה נוספת שחשוב מאוד לחשוב עליה, היא ההיכרות של עו"ד התחדשות עירונית בראשון לציון עם התנהלות היזמים. הרבה פעמים היזמים שלוקחים על עצמם פרויקטים במרכז, לא ייקחו על עצמם פרויקטים בצפון ולהיפך, כך שסביר כי עו"ד התחדשות עירונית בראשון לציון מאותו האזור / העיר, יכיר גם את הקבלנים / היזמים המדוברים – עוד ניתן להניח כי הוא עבד מולם בעבר וכפועל יוצא הספיק להכיר את קווי האופי שלהם במהלך עבודתם, מה שבהחלט יקל על העבודה בהמשך (בין היתר יכול העו"ד להתעכב על נקודות ספציפיות אותן ואליהן נחשף בפרויקטים קודמים).

לסיכום – על מנת לממש פרויקט התחדשות עירונית על הצד הטוב ביותר, יש להסתייע בשרותיו של עו"ד מקרקעין מומחה ומוביל בתחום, אחרת יכולות להתגלות נוכלויות / ניצולים ואי מימוש סך הזכויות המוענקות לדיירים.

לצורך ליווי משפטי מלא במסגרת עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 נשמח לקבוע עמכם פגישת הכרות.