הפרת הסכם לרכישת דירה – ביטול עסקה, פיצויים וסעדים אחרים
בשעה טובה חתמתם על הסכם מכר ורכשתם את דירת חלומותיכם. והנה בטרם השלמת העסקה או מיד לאחריה גיליתם, כי הצד השני לעסקה הפר את ההסכם וגרם לכם לנזק כלכלי. מה עושים במקרה כזה?
התשובה לכך טמונה בהוראות ההסכם עליו חתמתם, החוק והלכות בית המשפט העליון.
הוראות ההסכם
המקום הראשון והבסיסי אליו נפנה במקרה של הפרת הסכם לרכישת דירה, הינו הוראות הסכם המכר עליו חתמתם ממנו ניתן ללמוד על העסקה שנערכה בין הצדדים ולבחון, האם אכן הסכם המכר הופר, באיזה אופן, והאם ההסכם מתייחס לאותה הפרה.
בכל הסכם לרכישת דירה, בין אם מדובר בבית או נכס מסחרי (משרד, חנות וכו'), ישנם סעיפים ספציפיים המהווים את הסכמות הצדדים, כמו גם סעיפים שנועדו להגדיר את הנכס, הצהרות והתחייבויות הצדדים, לוחות זמנים לביצוע העסקה, התמורה שתשולם והמסמכים הנדרשים לצורך השלמת ההעסקה.
בהסכם המכר ישנם סעיפים, אותם מגדירים הצדדים מראש, כסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, המקנה לצד שכנגד, את הזכות לדרוש פיצויים מוסכמים. יצוין, כי בד"כ בתי המשפט אוכפים סעד זה במלואו בכפוף לסבירות גובה הפיצוי המוסכם.
פיצויים מוסכמים סבירים הינם פיצויים, בגובה של 10-15% מסכום העסקה.
החוק
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע 2 מקרים בהם הפרת הסכם תחשב כדי "הפרה יסודית".
המצב הראשון- הפרה שניתן להניח
לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
המצב השני– הפרה שהוגדרה בהסכם כהפרה יסודית.
בחינה של מרבית התביעות המגיעות לפתחו של בית המשפט בגין הפרה יסודית של הסכם מכר מביאה למסקנה שרוב התביעות מבוססות על הפרת סעיפים שהוגדרו כיסודיים בהסכם המכר.
בד"כ ההפרות בהסכמי המכר הינן, בנושאים כגון, ליקויי בניה שהמוכר לא גילה או הסתיר במתכוון מהקונה או חריגות בניה בנכס שנמכר.
חוק רלבנטי נוסף הינו חוק המכר תשכ"ח-1968 הקובע כללי התנהגות וחובות שעל הצדדים לנהוג על פיהם בביצוע עסקת מכר. החובה המרכזית שנחשבת חובת על, הינה "חובת תום הלב" הקבועה בסעיף 6 לחוק, הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה מכר יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום-לב". בנוסף הוראות סעיף 11 לחוק המתייחס לסיטואציה, בה מוכר מסתיר מידע מהותי אודות הנכס -" המוכר הפר את חיוביו כאשר לא גילה לקונה את מלוא הפרטים אודות הממכר".
הפסיקה
עד לשנת 2014 בכל הנוגע להתנהלות חוזית היה כלל ידוע הקרוי "יזהר הקונה" כלומר על הקונה הייתה חובה מלאה לבדוק את הנכס שהוא רוכש. עורכי הדין בעסקאות הקפידו לציין בחלק החוזי של הצהרות הקונה כי הקונה מצהיר שבדק את הנכס הנמכר ברשויות השונות ומצא אותו מתאים לצרכיו וכי לא תהא לו כל טענה כלפי המוכר. במקרים של הפרה של הסכם לרכישת דירה המכר חילקו את האחריות בין הצדדים בהתאם למושג משפטי הקרוי "אשם תורם" לפיו הקונה התרשל באי ביצוע בדיקות רלבנטיות בעת ביצוע העסקה.
אולם בשנת 2014 בית המשפט העליון (ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס) שינה את הדוקטרינה והוציא הלכה הפוכה לפיה "יזהר המוכר", כלומר מרכז הכובד עבר לידיו של המוכר שלו השליטה המלאה על הנכס אותו הוא מוכר.
בפרשה זו פסק בית המשפט העליון, כי גם כאשר הקונה הצהיר מפורשות כי ראה, בחן ובדק את הנכס ברשויות והוא כלל לא עשה זאת ובנכס יתגלו פגמים העולים להגדרת אי התאמה בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר, הרי שהאשמה המלאה תהא על המוכר למעט מצב בו הקונה ידע פוזיטיבית על אי ההתאמה וחתם על ההסכם. בית המשפט העליון חייב את המוכרים במלוא הפיצויים המוסכמים שהיו נקובים בהסכם המכר ולאחר פסיקתו קבע סטנדרט חדש של זהירות מצידם של מוכרי נכסים.
במסגרת תביעה שמשרדנו ניהל (ת.א 9589-10-15) מיד לאחר פרשת עיני נ' שיפריס. הכריע בית המשפט בהתאם להלכת "יזהר המוכר" וחייב את הנתבעים שמכרו בית פרטי עם חריגות בניה רבות במלוא הפיצויים המוסכמים אשר שולמו לקונה.
גילנו כי ישנה הפרה יסודית של הסכם המכר מה עושים?
כל מקרה יש לבחון לגופו של עניין, הסעדים העומדים לידי רוכשי נכסים בעת הפרה יסודית הינם ביטול העסקה ופיצויים מוסכמים או רק פיצויים מוסכמים ובמקרים חריגים יש לתבוע נזקים בפועל.
לשם בחינה של מצבכם המשפטי, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר בטלפון 03-9567770 יוזוק את מלכין חברת עורכי דין.
אולי יעניין אתכם – עורך דין רכישת דירה
