הבחירה של עו”ד פינוי בינוי שילווה את הדיירים בפרויקט היא אחת ההחלטות המוקדמות ביותר בציר הזמנים של עסקת התחדשות עירונית, והיא גם אחת ההחלטות המשפיעות ביותר על תוצאתה. עורך הדין שייבחר ילווה את בעלי הדירות לאורך תקופה שיכולה להגיע לעשור ואף למעלה מכך, ינהל בשמם משא ומתן מול היזם על תמורות בהיקף של מיליוני שקלים לכל דירה, ויהיה הגורם המקצועי שעליו ייסמכו הדיירים בכל מצב של מחלוקת או חוסר ודאות. בחירה לא נכונה אינה ניתנת לתיקון בקלות, ולעיתים משמעותה אובדן זכויות שכבר עוגנו בחוזה. במאמר זה נסביר כיצד מתקבלת ההחלטה הזו בפועל, מי הגורמים המעורבים, ומה ההבדל בין בחירה איכותית לבחירה שעלולה לעלות לדיירים ביוקר.
מי בכלל בוחר את עורך הדין?
הטעות הראשונה שבעלי דירות עושים היא הסכמה שבשתיקה לעורך הדין שמציע היזם או נציגיו. ההיגיון הזה שגוי מיסודו. עורך הדין מטעם הדיירים נועד להגן על האינטרס שלהם דווקא מול היזם, ולכן לא ייתכן שאותו גוף שעמדו מולו במשא ומתן יבחר את מי שאמור לייצג אותם.
הבחירה צריכה להיעשות על ידי נציגות הדיירים, לאחר שזו נבחרה באסיפה כללית של בעלי הדירות. הנציגות פועלת בשם כלל הדיירים, ועליה להציג בפניהם מספר מועמדים אפשריים, בדרך כלל בין שניים לארבעה משרדים, ולקיים תהליך בחירה מסודר. במקרים מסוימים, כאשר הדיירים פועלים מול מנהלת עירונית, המנהלת עשויה להציע רשימת משרדים מומלצים, אך גם במקרה זה הבחירה הסופית נשארת בידי הדיירים.
מתי לבחור את עורך הדין?
עו”ד פינוי בינוי צריך להיכנס לתמונה מוקדם ככל האפשר, בשלב שבו הדיירים מתחילים לגבש נציגות ולשקול את כדאיות הפרויקט, לפני שמתקיים משא ומתן רציני עם יזם כלשהו. עורך הדין הוא זה שמלווה את הדיירים בבחירת היזם עצמו, ולכן אינו יכול להיכנס לתפקיד רק אחרי שהיזם כבר נבחר.
כניסה מוקדמת מאפשרת לעורך הדין לבחון את ההצעות השונות שמתקבלות, לבצע השוואה כלכלית ומשפטית בין יזמים פוטנציאליים, ולנהל את המשא ומתן הראשוני באופן שמבטיח לדיירים את העמדה הטובה ביותר. עורך דין שנכנס לאחר שכבר נחתם הסכם עקרונות או מסמך הבנות, מוצא את עצמו במצב של ניסיון לתקן בדיעבד מה שאפשר היה לעצב מלכתחילה.
אילו שאלות לשאול במהלך הריאיון?
לפני שהנציגות מתכנסת להחליט, חשוב לקיים פגישת היכרות עם כל מועמד. השאלות שיש להעלות חורגות מההצגה השיווקית הסטנדרטית של “ניסיון רב שנים” ו”לקוחות מרוצים”, וצריכות להתמקד בנושאים הבאים:
ניסיון ספציפי בפינוי בינוי, לא במקרקעין באופן כלללי: יש הבדל מהותי בין משרד שמטפל בעסקאות נדל”ן לבין משרד שמתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. בפינוי בינוי, מעורבים גורמים נוספים: רשויות תכנון, יזמים, מפקחי בנייה, חברות ניהול, ולעיתים מאות דיירים שצריך לתאם ביניהם. שאלו על מספר הפרויקטים שהמשרד ליווה בפועל מהשלב הראשון ועד למסירה.
טיפול בדיירים סרבנים: זוהי אחת המיומנויות החשובות ביותר. דייר סרבן יחיד יכול לעכב פרויקט שלם בשנים. שאלו את עורך הדין כיצד הוא מתמודד עם דיירים סרבנים, האם יש לו ניסיון בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ומה אחוזי ההצלחה שלו.
זמינות בפועל: מי יטפל בכם בפועל? האם השותף המנהל, או עורך דין זוטר במשרד? איך מתבצעת התקשורת השוטפת? האם תקבלו עדכונים תקופתיים יזומים, או רק כשתפנו ביוזמתכם?
שכר טרחה ומבנה התשלום: ברוב פרויקטי הפינוי בינוי, שכר הטרחה של עו”ד פינוי בינוי משולם על ידי היזם, לא על ידי הדיירים. נקודה זו דורשת בדיקה מעמיקה. על אף שהיזם הוא המשלם, נאמנותו של עורך הדין חייבת להיות לדיירים בלבד. ודאו שהדבר מעוגן בכתב, ושעורך הדין אינו מחזיק בלקוחות נוספים מטעם אותו יזם בפרויקטים אחרים, מה שעלול ליצור ניגוד עניינים מובנה.
מה לבדוק לפני החתימה על מסמך ההתקשרות?
לאחר שהנציגות בחרה במועמד המועדף, נחתם בין הדיירים לבין עורך הדין הסכם התקשרות. במסמך זה יש לוודא קיומם של מספר אלמנטים: היקף הייצוג (פירוט מדויק של השלבים שעורך הדין ילווה: בחירת יזם, משא ומתן, חתימת הסכם, ליווי תכנוני, פיקוח על הבנייה, רישום זכויות), הגדרת ההתחייבות לזמינות, מנגנון לסיום ההתקשרות במקרה של חוסר שביעות רצון, וחובת דיווח שוטפת לנציגות הדיירים.
נקודה שלעיתים נשמטת, היא אופן הטיפול בהוצאות נלוות (חוות דעת שמאי, יועצים, אגרות) ומי נושא בהן. בפרויקטים גדולים, מדובר בעלויות לא מבוטלות, וחשוב שהדבר יוסדר מראש ולא בדיעבד.
השפעת הבחירה לטווח הארוך
עו”ד פינוי בינוי מקצועי הוא הגורם שמלווה את הדיירים דרך החלטות שמעצבות את עתידם הכלכלי, החל מהיקף התמורות שיתקבלו, דרך תנאי הביטחונות המופקדים אצל בעלי הדירות, ועד לטיפול בליקויי בנייה שיתגלו בדירות החדשות. ההפרש בין משרד מקצועי למשרד בינוני יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים לכל דירה, ובלוחות זמנים מקוצרים בשנים.
משרד יוזוק מלכין ושות’ מלווה למעלה מעשור פרויקטים של פינוי בינוי בערים מרכזיות בישראל, ונמנה עם המשרדים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בדירוגי Dun’s 100 ו-BDI. צוות המשרד זמין ללוות נציגויות דיירים מהשלב הראשוני של בחינת הכדאיות, דרך הליווי המלא של הפרויקט ועד להשלמת רישום הזכויות בדירות החדשות.
