רכישת דירה חדשה מקבלן היא ללא ספק אירוע מרגש, אך פעמים רבות הוא מלווה בחוסר ודאות סביב מועד הכניסה לדירה. איחור במסירה עלול לגרום לרוכש נזק כלכלי ממשי, ובכלל זה דמי שכירות נוספים, עלויות אחסון ולעיתים הפרה של התחייבויות קיימות. השאלה שמעסיקה רוכשים רבים פשוטה: האם מגיע פיצוי על איחור במסירת דירה, וכמה? התשובה, ברוב המקרים, חיובית. חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מעניק לרוכשים זכות לפיצוי בגין איחור במסירה, וזאת ללא צורך בהוכחת נזק. במדריך זה נסביר מתי קמה הזכות, כיצד מחושב הפיצוי, ומה כדאי לדעת לפני שפונים לתביעות איחור במסירה.
מתי קמה הזכות לפיצוי?
נקודת המוצא היא מועד המסירה החוזי, הוא התאריך שנקבע בהסכם המכר. נקודת המוצא היא מועד המסירה החוזי, כלומר התאריך שנקבע בהסכם המכר. בהתאם לתיקון 9 לחוק המכר (דירות), במקרה של איחור במסירת הדירה, החודש הראשון שלאחר מועד המסירה החוזי אינו מזכה את הרוכש בפיצוי. אם האיחור נמשך מעבר לחודש הראשון, הזכאות לפיצוי מתחילה מהחודש השני לאיחור, ללא פיצוי רטרואקטיבי עבור החודש הראשון. לכן חשוב שבחוזה ייקבע מועד מסירה ברור ומדויק, כדי שניתן יהיה לקבוע בצורה חד משמעית מתי החל האיחור ומהי תקופת הפיצוי. מטעם זה רצוי מאוד שבחוזה יופיע תאריך מסירה קלנדרי מדויק, ולא מועד עמום כגון "כ-24 חודשים ממועד פלוני", שכן ניסוח מעורפל הוא מקור נפוץ למחלוקות באשר לעצם קיומו של איחור במסירה.
כמה פיצוי מגיע? נוסחת החוק לאחר תיקון 9
לאחר תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022, נקבע מנגנון פיצוי מדורג בהתאם למשך האיחור. בחודש הראשון שלאחר מועד המסירה החוזי לא משולם פיצוי. בחודשים השני עד הרביעי לאיחור זכאי הרוכש לפיצוי בגובה דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מהחודש החמישי ועד החודש העשירי עומד הפיצוי על דמי השכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב־1.25, ומהחודש האחד עשר ואילך הפיצוי עומד על דמי השכירות כשהם מוכפלים ב־1.5. הפיצוי משולם עבור כל חודש איחור בהתאם למדרגה הרלוונטית.
האם הקבלן יכול לשלם פחות מהקבוע בחוק?
חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הרוכש. משמעות הדבר היא שגם אם נקבע בהסכם המכר סכום פיצוי הנמוך מהקבוע בחוק, הוראות החוק גוברות עליו והרוכש זכאי לסכום הגבוה יותר. הצדדים רשאים להסכים על פיצוי גבוה יותר, או על פיצוי בדרך חלופית כגון שדרוג חניה או מחסן, ובלבד ששוויו לא יפחת מהפיצוי הקבוע בחוק. סעיף חוזי המבקש לשלול מהרוכש זכות זו נעדר תוקף.
מתי הקבלן פטור מפיצוי?
החוק מאפשר לצדדים להסכים כי הקבלן לא יישא בפיצוי אם האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו, מה שמכונה "כוח עליון". ואולם מדובר בחריג מצומצם. נטל ההוכחה מוטל על הקבלן, ועליו להראות קשר סיבתי ישיר בין האירוע לבין העיכוב, באמצעות ראיות קונקרטיות. בתי המשפט אינם מקבלים טענות גורפות בעניין זה. כך, למשל, נדחו טענות של קבלנים שביקשו לתלות עיכובים במבצע צבאי בלי שהוכיחו כיצד השפיע בפועל על קצב הבנייה. גם ביחס למלחמת חרבות ברזל נקבע כי אין מדובר ב"צ'ק פתוח", וכי על הקבלן להוכיח במדויק את היקף העיכוב שנגרם, שאם לא כן יחויב במלוא הפיצוי.
מסירה ללא טופס 4 או דירה שאינה ראויה למגורים
רוכשים רבים ממהרים לקבל את החזקה בדירה גם כשאינה ראויה למגורים, מתוך רצון לקצר את ההמתנה. חשוב לדעת כי דירה הנמסרת ללא טופס 4 (או תעודת גמר), או כזו הרצופה ליקויים המונעים מגורים סבירים, אינה נחשבת כמי שנמסרה כדין. הפסיקה קבעה כי במצבים אלה מונה האיחור ממשיך לרוץ, וזכאותו של הרוכש לפיצוי בגין איחור במסירה נשמרת, גם אם חתם על פרוטוקול מסירה או על כתב ויתור במעמד קבלת המפתח. חתימה שנעשתה תחת לחץ במועד המסירה אינה מאיינת את הזכויות הקבועות בחוק.
תביעות איחור במסירה – כיצד ממצים את זכויותיכם?
מעבר לפיצוי הקבוע בחוק, רשאי הרוכש לתבוע פיצוי גם בגין נזקים ממשיים נוספים שנגרמו לו עקב האיחור, מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר. כדי למצות את הזכות במסגרת תביעות איחור במסירה, מומלץ לתעד באופן שוטף את מועד המסירה החוזי, את מלוא ההתכתבות עם הקבלן ואת ההוצאות שנגרמו בפועל. ככל שהקבלן נמנע מלשלם את הפיצוי או משלם פחות מהמגיע, כדאי לפנות לייעוץ משפטי בשלב מוקדם. ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין כבר במעמד חתימת ההסכם, ובוודאי לקראת המסירה, עשוי למנוע את מרבית המחלוקות ולהבטיח שהרוכש יקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו.
משרד יוזוק מלכין ושות' – משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ובייצוג רוכשי דירות מול קבלנים. למידע נוסף וליווי מקצועי בתביעות איחור במסירה, אתם מוזמנים ליצור קשר.
