תחום ההתחדשות העירונית הוא מהחשובים בענף הבנייה בישראל. אחד הפרויקטים המוכרים בתחום זה הוא תמ"א 38, הנועד להבטיח את חיזוקם של מבנים רבים בארץ מפני רעידות אדמה. אך הליך זה הפך לפרצה הקוראת לבעיות וסיבוכים, מה שיכול להימנע לחלוטין על ידי שכירת שירותיו של עורך דין המומחה לטיפול בהליך תמ"א 38.
אז מה זה בכלל תמ"א 38?
תמ"א 38, הינה תכנית מתאר אזורית הכוללת מקבץ של תקנות שמטרתן לפתור בעיות של מימון פרויקט לחיזוק מבנים ישנים מפני מפגעים כמו רעידות אדמה. מדובר במבנים שנבנו לפני 1980, שמוגדרים ככאלו שעלולים לא לעמוד במקרה של רעידת אדמה משמעותית. בשל העלויות הגבוהות נוצר צורך בפתרון יצירתי למקור מימון ההליך, המציע לדיירי הבניין תוספת של זכויות בנייה בקרקע בתמורה לחיזוק הבניין כנדרש. באפשרותם של הדיירים לקחת את הפרויקט על עצמם או להיעזר בשירותיו של יזם. כך או כך, יש צורך להיעזר בליווי וייעוץ צמוד של עורך דין מקרקעין או עורך דין תמ"א 38 מנוסה ומקצועי.
מה תפקידו של עורך דין תמ"א 38?
בראש ובראשונה, תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא לדאוג לאינטרסים ולצרכיהם של דיירי הבניין אל מול הגורמים החיצוניים. לליווי הליך מורכב כמו תמ"א 38, דרוש ידע נרחב בתחומי משפט שונים, לצד ניסיון וכישורים בניהול משא ומתן. בין אם מדובר ב-עורך דין תמ"א 38 בראשון לציון, מהערים הראשונות שהחלו ליישם את תכניות המתאר ונכוו על ידי יזמים שביצעו הונאות שונות, ובין אם בכל מקום אחר בארץ, תפקידיו של עורך דין תמ"א 38 רבים וחשובים:
- גישור בין דיירי הבניין– על מנת להבטיח ניהול חלק של הפרויקט, יש להשיג את הסכמתם של כל הדיירים, משימה לא פשוטה לכל הדעות. ככל שיש יותר דיירים, כך עבודתו של עורך הדין המלווה את התהליך תהיה מורכב יותר.
- בחינת הצעות היזמים והיזמים עצמם- לאור מקרי עבר בהם שרלטנים ניצלו את היעדר הידע של הדיירים בבניינים השונים, עורכי הדין המלווים את תהליך התמ"א נדרשים לבחון היטב את אמינותם וניסיונם של היזמים, ולהוציא מהם את ההסכם שמשרת את האינטרסים של הדיירים בצורה המיטבית.
- ייצוג בוועדה לתכנון ובנייה- הוועדה שקובעת את היקף הזכויות שיקבל היזם ומתוך כך גם את הרווח הכלכלי שיגיע לידי הדיירים בסופו של דבר, דורשת ייצוג מקצועי ועתיר ניסיון כמו עורך דין תמ"א 38 שיוודא כי הוועדה מעניקה את המקסימום הן ליזם והן לדיירים עצמם.
- צמצום מקסימלי של פגיעה בדיירים- במהלך העבודות הכוללות בתמ"א 38, עלולות זכויותיהן של הדיירים להיפגע בצורה משמעותית, ובתוך כך גם שגרת חייהם. עורך דין מנוסה ידאג לחוזה הוגן בין היזם לדיירים שיצמצם את היקף הפגיעה הזו.
מה חשיבותו של עורך דין תמ"א 38
עורך דין תמ"א 38 הוא קריטי להצלחת הפרויקט על כל צדדיו, הן מצד היזם ובעיקר מצד הדיירים. אלו מפקידים בידיו את ניהול ענייניהם בהקשר לנכס הגדול ביותר שלהם, ומפני שנבצר מהם הידע והניסיון הדרוש, כמו גם הזמן והמשאבים שנדרש להשקיע בניהול פרויקט כזה, נוכחותו של עורך דין תמ"א 38 נדרשת לאורך כל הפרויקט על מנת להבטיח שכל הצדדים יצאו מרוצים.
