אנשים רבים נוטים להחליף בין המונחים תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, ולעיתים אף רואים בהם שם נרדף. בפועל מדובר בשני מסלולים נפרדים של התחדשות עירונית, שנקודת הדמיון היחידה ביניהם היא התוצאה הסופית: החלפת מבנים ישנים ורעועים בבניינים חדשים, מחוזקים ומרווחים יותר. מעבר לכך, המסלולים נבדלים זה מזה בהיקף, במנגנון התכנוני, בלוחות הזמנים, בהיבטי המס וברמת הוודאות שהם מציעים לבעלי הדירות/ במאמר זה נסביר את ההבדלים המרכזיים, ונבהיר מהי התמונה העדכנית.
פינוי בינוי: התחדשות ברמת המתחם
פינוי בינוי הוא מסלול המיועד למתחם שלם, ולעיתים לשכונה, ולא לבניין בודד. ככלל, נדרש שהמתחם יכלול מספר סף של יחידות דיור קיימות (כ-24 יחידות), והוא מוכרז כמתחם פינוי בינוי על ידי הרשות להתחדשות עירונית. מהות המסלול היא הריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם חדש ומודרני, לרבות תשתיות, שטחים ציבוריים ומבני ציבור.
המאפיין המרכזי של פינוי בינוי הוא הצורך בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר). היזם אינו נשען על זכויות בנייה קיימות. הוא מבקש לייצר סל זכויות חדש, בהליך המתנהל מול הוועדה המחוזית וגופי תכנון נוספים. הליך זה מורכב וארוך, ונמשך לרוב בין חמש לשמונה שנים ואף מעבר לכך. בתמורה, בעלי הדירות זוכים בדירה חדשה גדולה יותר, הכוללת ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה, לצד שדרוג כולל של הסביבה.
תמ"א 38/2: הריסה ובנייה של בניין בודד
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) פותחה מכוח תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המסלול מתייחס לבניין בודד שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980 ואינו עומד בתקן רעידות האדמה (ת"י 413). במסגרתו נהרס הבניין הישן ונבנה תחתיו בניין חדש ומחוזק, כאשר תוספת הזכויות ליזם, בדמות קומות נוספות, מממנת את הבנייה.
היתרון המובהק של תמ"א 38/2 מבחינת בעלי הדירות הוא הוודאות. היזם נשען על זכויות מוקנות מכוח תכנית קיימת, ולכן הליך הרישוי קצר יחסית ומתנהל בעיקר מול הרשות המקומית, בלא צורך בשינוי תב"ע. כתוצאה מכך, לוחות הזמנים קצרים משמעותית ונעים לרוב בין שלוש לארבע שנים. גם בהיבטי המס נהנה המסלול מהקלות משמעותיות, ובהן פטור ממס שבח ופטור חלקי מהיטל השבחה.
הבדלים מרכזיים שכדאי להכיר
ההבדל העקרוני בין המסלולים נעוץ במקור הזכויות. פינוי בינוי דורש יצירת זכויות חדשות בהליך תכנוני מלא, ואילו תמ"א 38/2 פועלת במסגרת זכויות קיימות. מכאן נגזרים שאר ההבדלים. פינוי בינוי כרוך בחוסר ודאות תכנונית גדול יותר ובלוחות זמנים ארוכים, אך מציע תמורה רחבה יותר ושדרוג סביבתי כולל. תמ"א 38/2 מציע ודאות ומהירות, אך היקף התמורה בו מוגבל לגבולות המגרש והבניין הקיים.
הבדל נוסף נוגע לרוב הנדרש מבין בעלי הדירות. בעקבות תיקוני חקיקה בשנים האחרונות, הופחת הרוב המיוחס הנדרש לקידום פרויקט ולנקיטת הליכים נגד דייר סרבן לכשני שלישים מבעלי הדירות, לעומת 80 אחוזים שנדרשו בעבר. השיעור המדויק תלוי במבנה המתחם ובנסיבות, ומחייב בדיקה פרטנית.
חשוב להדגיש כי תמ"א 38 פקעה, ולא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות להיתר מכוחה במתכונתה הישנה. פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה תקף ממשיכים כרגיל, אך פרויקטים חדשים של הריסה ובנייה לבניין בודד מקודמים כיום במסלול חלופי, המכונה "חלופת שקד", המעביר את כובד המשקל התכנוני לרשויות המקומיות ויוצר שונות בין עיר לעיר. פינוי בינוי, מנגד, נותר מסלול מרכזי ופעיל עבור מתחמים גדולים.
כלומר, בעל דירה אינו בוחר עוד בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי כשתי אפשרויות שקולות. כיום עליו לבחון את החלופות העדכניות בהתאם למאפייני הבניין או המתחם שלו, ולוודא שההחלטה נשענת על התמונה החוקית העדכנית ולא על מידע שאבד עליו הכלח.
חשיבות הליווי של עורך דין פינוי בינוי
ריבוי המסלולים והשינויים התכופים בחקיקה הופכים את הליווי המשפטי לקריטי. עורך דין פינוי בינוי בוחן איזה מסלול ישים ומיטבי עבור הדיירים, מוודא שההסכם מול היזם תואם את אופי הפרויקט, ומגן על זכויות הדיירים לאורך כל הדרך. טעות נפוצה היא התקשרות בהסכם המבוסס על מסלול שאינו ישים בפועל, מה שעלול להוביל לעיכובים ולציפיות שאינן מתממשות. ליווי מקצועי כבר מהשלב הראשוני מונע טעויות אלה.
משרד יוזוק מלכין ושות' מלווה דיירים ונציגויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בבחירת המסלול המתאים ובניהול ההליך מול היזם, מהשלב הראשון ועד לרישום הזכויות בדירות החדשות. למידע נוסף וליווי מקצועי אתם מוזמנים ליצור קשר.
