הטעויות הכי מסוכנות שדיירים עושים בפרויקטים של פינוי בינוי

עסקת פינוי בינוי נחשבת לעסקה מורכבת במיוחד, ולא בכדי. מדובר בעסקה משמעותית אשר נפרשת על פני תקופה של 8 עד 12 שנים משלב חתימת ההסכם ועד אכלוס הדירה החדשה.  דיירים רבים, כתוצאה מחוסר ניסיון או מהתלהבות מהתמורות המובטחות, נכנסים לעסקה ללא ליווי מקצועי מתאים, ובכך חושפים את עצמם לסיכונים כלכליים ומשפטיים חמורים. במסגרת מדריך זה נציג 7 טעויות נפוצות ונסביר איך להתגבר עליהן.

טעות 1: בחירת עורך דין מטעם היזם במקום עו"ד פינוי בינוי מטעם הדיירים

זו הטעות המסוכנת ביותר. בפרויקטי פינוי בינוי, היזם נוהג להציע לשאת בעלויות הייצוג המשפטי של הדיירים, ולעיתים אף ממליץ על עורך דין ספציפי. דיירים תמימים סבורים שמדובר בחסכון, ולא מבינים שקיים כאן ניגוד אינטרסים מובנה: עורך דין שמתוגמל על ידי היזם, גם אם פורמלית הוא מייצג את הדיירים, נמצא במצב בלתי אפשרי.

הפתרון: על הדיירים לבחור באופן עצמאי עורך דין פינוי בינוי שאינו בעל קשרים עסקיים עם היזם. שכר הטרחה אמנם משולם על ידי היזם (כך נהוג בעסקאות התחדשות עירונית), אך הבחירה, ההתקשרות והנאמנות של עו"ד פינוי בינוי, הם אך ורק לדיירים.

טעות 2: חתימה על מסמכים ללא ליווי משפטי

יזמים רבים מחתימים דיירים בשלב מוקדם מאוד על מסמכים המכונים "הסכמה עקרונית", "מזכר הבנות" או "הסכם בלעדיות". הדיירים, שרואים בכך שלב מקדמי בלבד, אינם מבינים שהם מעניקים ליזם זכויות משמעותיות, לעיתים בלעדיות לפרק זמן ממושך, עוד לפני שהובהרו תנאי העסקה העיקריים.

הפתרון: אין לחתום על אף מסמך מול היזם, גם אם הוא מוצג כ"טיוטה" בלבד, בלי שיעבור קודם תחת עיניו של עורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים. תניות בלעדיות שנחתמו בפזיזות עלולות לכבול את הדיירים ליזם לא מתאים למשך שנים.

טעות 3: הימנעות מביצוע סקרי שוק

דיירים רבים חותמים עם היזם הראשון שפנה אליהם. זוהי טעות כלכלית חמורה. יזמים שונים מציעים תמורות שונות באופן מהותי, והפער בין הצעה בינונית להצעה מיטבית עשוי להגיע לעשרות מטרים בדירה, חניות נוספות, מחסנים, תקופות שכירות ארוכות יותר ועוד.

הפתרון: עו"ד פינוי בינוי מקצועי ינהל מכרז יזמים מסודר עבור הדיירים. במסגרת זו, הוא יפנה למספר יזמים רלוונטיים, יציג להם את הפרויקט, ויקבל מהם הצעות מפורטות להשוואה. תהליך זה בלבד עשוי להעלות את שווי התמורה לכל דייר בעשרות ומאות אלפי שקלים.

טעות 5: התעלמות מדיירים סרבנים

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, מאפשר לרוב מיוחס של דיירים (לרוב 80%) לחייב דייר מיעוט להצטרף לעסקה, אך הדבר מחייב הליך משפטי מסודר. דיירים שמתעלמים מנוכחותם של דיירים סרבנים או המתנגדים, בתקווה שה"בעיה תסתדר מעצמה", עלולים למצוא את הפרויקט כולו תקוע שנים ארוכות.

הפתרון: עורך דין פינוי בינוי מנוסה יזהה מראש את הפוטנציאל לסרבנות, ינהל משא ומתן מול הדיירים שחוששים, ובמידת הצורך יגיש תביעה לפי חוק פינוי בינוי לחיוב הדיירים הסרבנים בפיצוי. טיפול מוקדם ומקצועי חוסך שנים של עיכובים.

טעות 6: אי התייחסות להיבטי מיסוי בעסקה

עסקת פינוי בינוי מזכה בהטבות מס משמעותיות, כמו פטור ממס שבח, ממע"מ ולעתים ממס רכישה, אך הטבות אלו מותנות בתנאים מדויקים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין. דיירים שלא בדקו את השלכות המיסוי הספציפיות לגביהם, עלולים לגלות בדיעבד שהם חייבים בתשלומי מס של עשרות ומאות אלפי שקלים.

הפתרון: עו"ד פינוי בינוי יבצע בדיקת מיסוי פרטנית לכל דייר, הכוללת בדיקת תקרת הפטור, שווי הדירה החלופית, אפשרות פיצול העסקה, וטיפול בדיירים בעלי יותר מדירה אחת. תכנון מס מוקדם הוא חלק בלתי נפרד מהעסקה.

טעות 7: חתימה על הסכם ללא הגדרת לוחות זמנים והפרות

הסכמי פינוי בינוי רבים נוסחים בצורה "רכה", ללא מועדים מחייבים לקבלת היתרי בנייה, ללא סנקציות על עיכובים, וללא מנגנוני יציאה לטובת הדיירים. היזם נהנה מהשקט, ואילו הדיירים מוצאים עצמם כבולים לפרויקט שאינו מתקדם.

הפתרון: הסכם איכותי יכללו מועדים ברורים לכל אבן דרך (הגשת תב"ע, קבלת היתרי בנייה, תחילת פינוי, השלמת בנייה), סנקציות כספיות על הפרות, ותנאים לביטול ההסכם אם היזם אינו עומד בלוחות הזמנים. ללא תניות אלו, הדיירים עלולים להיוותר חסרי אונים.

יוזוק מלכין ושות' – משרד עורכי דין מוביל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, מלווה דיירים בעסקאות פינוי בינוי בשקיפות מלאה, תוך הגנה על האינטרסים של הדיירים. למידע נוסף וליווי מקצועי, אתם מוזמנים ליצור קשר.